楼市防线松动现实甚于数据：很多中小房企快破产

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 中国证券报 　　 2014-06-19 09:58

数据冰冷。国家统计局昨日发布数据显示，今年5月，全国70个大中城市中，有35个城市的新建商品住宅(不含保障房)价格环比下降。整体平均降幅为0.15%，为近24个月以来的新低，也是此期间首次出现负增长。

在此之前，房地产市场已经出现异动。年初以来，市场持续低迷，始终没有起色，零星的降价行为也逐渐蔓延，并覆盖一线城市。在经历了连续三个月的成交量下跌之后，房价也终于出现下行。

市场人士一致将此判断为“拐点”，原因在于，在并无政策明显压制的背景下，传统热销期却出现“量价齐跌”的局面。有分析认为，尽管各地蜂拥救市，但效果不会太明显。且在当前市场整体供需平衡的情况下，交易量的底部可能维持较长时间，房价的调整周期也将拉长。

现实甚于数据

国家统计局数据显示，今年5月，全国70个大中城市中，有35个城市的新建商品住宅价格环比下降，占比达到50%，比4月暴增27个。持平的城市有20个，比4月增加两个。上涨的城市有15个。

值得注意的是，在房价向来坚挺的四个一线城市中，上海、深圳的新房价格也出现环比下跌，广州持平，只有北京微涨0.2%。在环比价格变动中，杭州成为降幅最大的城市，下降1.4%。

平均而言，70个大中城市的新建商品住宅价格平均环比下降0.15%，近24个月以来，首次出现负增长。如此剧烈的变动，让不少从业者感到意外。中原地产首席分析师张大伟分析认为，从首次出现个别城市价格调整，到3-4月出现华东区域的块状分布，到5月出现以东部城市为主的房价多数城市下行。市场已经出现加速调整，且变化的速度超过市场之前的预期。

同比来看，尽管仍有69个城市的新房住宅价格上涨，但70个城市的平均涨幅已经连续5个月出现收窄，涨幅从去年12月的9.7%下降至上月的5.63%，同样体现出明显的变化。

事实上，与民间数据以及媒体上的极端案例相比，统计局发布的官方数据往往显得温和而保守。分析人士指出，房地产市场的分化特征明显，在纳入统计的70个大中城市之外，中小城市的过剩局面更为严重，其房价也出现了更为明显的下跌。

山东省某民营房地产企业负责人表示，在其涉足的多个当地城市中，房价存在普遍的下调现象。部分城市的价格已经降至成本水平，开发商几乎无利可图。尽管如此，房屋仍然难以消化，不少在建房地产项目今年已出现停工。

同时，随着项目进入烂尾和滞销状态，部分中小房企的资金链承受巨大压力，并因此而出现债务违约现象。有银行人士向中国证券报记者指出，虽然尚未出现大规模“跑路”，但很多中小房企的确已经走到破产边缘。

降价的逻辑

从市场逻辑看，此轮降价的出现并不意外。国家统计局数据显示，今年2、3、4月，全国商品房销售面积连续出现下降。到5月，降幅已扩大到7.8%，而去年同期，该数据为增长35.6%。

“量跌”往往被视为“价跌”的前兆。在出现连续三个月的成交低迷后，价格的调整就变得顺理成章。“降不降已经无需争论，怎么降是业内讨论的主要话题。”京城某知名房企负责人表示，近期与多个项目负责人交流，发现几乎都在研究价格调整策略。

中原地产的分析认为，本轮市场转冷主要由两个因素造成，一是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，二是前期成交量集中释放带来的需求断档，加之房价调整引致的部分需求陷入观望。

链家地产[微博]则指出了另一个大背景，即信贷政策持续收紧。链家地产市场研究部张旭认为，虽然近期央行[微博]有多个定向宽松动作，但从今年中央层面在经济领域改革侧重结构性的角度看，全面降准的可能性不大。

值得注意的是，近期以来，包括南宁、天津、芜湖、杭州、福建等在内的不少地方政府纷纷出台救市政策，但从房价表现来看，这些政策的实际效果似乎有限。

张大伟表示，本次楼市变化是历史上首次出现的因为非政策因素导致的市场萧条，这可能会导致本轮调整周期和深度较长，特别是非核心城市、非城市核心区，都有可能出现明显价格调整。

他所指出的“非政策因素”，是指经过多年的房地产投资高增长，当前房地产市场的供需关系正在趋稳，部分城市出现供大于求现象。从此前统计局公布的数据不难看出，当前房地产投资、新开工面积、销售等指标的增速都达到罕见的低点。

暂不会“崩盘”

随着价格的下降，房地产市场的调整还将进一步深化。张旭认为，预计下半年，房价下降城市数量仍会增多，一线城市有可能全部进入降价阵营，高库存的三四线城市风险增加。同时，房价同比指数也可能在年底转负。

这种结论受到多数业内人士的赞同。其根据有二：一是从市场表现上看，当前楼市成交低迷的状态难以从根本上改观，因此成交量的低位将继续对价格实施抑制；二是根据统计局的数据，70个大中城市中，5月有35个城市的二手房价格下调。作为另一个先行指标，二手房价格的走低，也将预示着未来新房价格将继续下探。

上海杨红旭表示，2004年以来，我国已经历过三次房地产短周期，当前已进入第四个周期。

他表示，此前两轮调整分别出现于2008年底2009年初，以及2011年底2012年初。其中，前者的房价下跌周期持续了6个月，后者为8个月。由于处于房地产“黄金十年”，调整的规律是：房价上涨时涨幅很大，下跌时跌幅很小；涨的时间长，跌的时间短。

相比之下，如今的内外环境均较为恶劣，主要体现在，既无“四万亿”财政刺激计划及超宽松货币政策，又面临整体市场“供大于求”的情况。这也决定了，此轮市场调整的周期将会更长，即房价下跌的时间可能超过8个月。

但从大周期上来看，未来房地产市场仍将迎来“白银十年”。即随着供需关系的改善和政策的不断完善，房地产业由高速增长进入低速增长阶段；房地产企业利润率被压缩，企业面临兼并整合；房地产市场将由增量市场转为存量市场；供需关系稳定，房价企稳。

因此，在此轮调整中，房价跌幅仍不会太大，更难以出现“崩盘”的现象。杨红旭预计，70个大中城市平均房价同比跌幅的最大值，估计为5%左右。

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