国资改革有望激活房企 混合经营带来高净收益
http://www.haozhai.cn 文章来源: 南方日报 2014-06-20 13:39
今年，房地产行业最热门的话题，无疑是绿地在今年的销售目标将达到2400亿元，有机会超过万科，晋身为行业的新老大。
但是，并没有太多人知道，截至去年，绿地集团 (论坛)的净资产规模只有万科的一半。正是依靠着绿地的混合所有制，公司才得以实现营业收入超过万科一倍的高效资金周转。
对目前正在寻找改革方向的上海国资地产军团来说，绿地的混合所有制模式，无疑是他们可以效仿的一个方向。学习绿地公司有望以不多的资金规模，实现更快速的增长和更高的净资产回报水平。
混合经营带来高净资产收益率
按照绿地的重组方案，上海市国资委在未来上市公司中的角色将大大淡化。在2013年底以前，绿地国有股的比例总计超过六成。而按照方案重组完成后，国有股比例将降至50%以下。
事实上，绿地的混合所有制改革早就已经开始实施。很多业界人士发现，绿地的很多项目都是选择和其他房地产公司合作的。这种项目层面的混合所有制，给绿地创造高收益带来了机会。
根据金丰控股公布的绿地集团财务审计资料，绿地集团2013年的少数股东权益已经大幅度提升，由2012年的总额仅61亿元，上升至去年的140亿元。股本的大幅增长，令绿地的资产规模在去年底大幅猛增，总资产从前一年的2387亿元到去年底的3676亿元。
大幅激增的资产规模，令绿地可以在境外大规模布局，去年宣布总投资200亿美元开拓海外市场，并预计在今年实现海外销售200亿元的目标。混合经营制也给绿地带来了很高的净资产收益率，去年达到25%，远超同等规模的竞争对手。
事实上，“混合所有制”的模式，已经在房地产行业广泛流行。除了绿地，股权更为分散的万科开始推行的“小股操盘”模式，也旨在更大规模地吸收社会资本扩大房地产开发规模。根据万科去年的财报，少数股东也已经占到了万科合并资产报表中净资产比重的27%。
给管理层更大经营自由
多份公告强调，上海国资委不参与企业日常经营管理，国有股东相互独立，作为财务投资人，未来上海市国资委将更多地考虑上市公司的净资产回报率。
绿地重组的一大亮点在于“混合所有制”，对此绿地董事长张玉良表示，混合所有制既能确保国有资本的主导地位，又能发挥混合所有制市场化、灵活高效的优势。未来职工持股将在上市公司拥有更大的话语权。
这样的思路可能给眼下重组关键时期的国资房企带来新的活力。
农工商房地产（以下简称农房）董事长张智刚向《每日经济新闻》记者表示，作为国企，农房一直“憋着一口气”。以往，由于农房大股东是光明，农房的项目被视为固定资产投资，规模上受到了限制。
据透露，农房专门成立了部门，将历史楼盘的增值税等问题进行了全面的清理。公司官方网站上公布的数据显示，2013年2月至2014年2月，公司储备土地3290亩，是前3年土地储备的总和，累计增加项目25个。目前其土地储备65%集中在长三角地区，其中上海占13.8%，江苏占23.4%，浙江占27.8%。
作为国企，农房以往承担了不少社会责任。据透露，2013年农房有较大资金投入了动迁房和经济适用房，同时配套建设学校和道路，这部分的利润按要求被控制在3%以下，未来农房将降低在保障房方面的投入比例。
张智刚认为，上市后企业自主权更大，可以按照市场化规律运作。如果一直受到条条框框制约，农房就很难成长。改变机制体制带来的活力，是不可估量的。农房还有大量的农场地块，未来公司有意开发养老 (论坛)地产。
农房总裁沈宏泽表示，住宅仍是农房最主要的产品，定位在自住、改善型需求。上市后的农房一方面可以在资金上更为宽裕，另一方面，上市公司的品牌效应对扩张有帮助。
国资改革有望激活房企
上海国资这一轮改革，规模大、牵涉范围广，不仅影响了多家上市公司，对上海的房地产行业也有深远影响。
某机构研究总监张宏伟告诉记者，对于国资企业来说，以往在政府保护下，在拿地等环节有一定的优势。虽然国资委以往也注重企业效益，但并不能像民营企业那样高度关注和考察投资回报率等指标，不能激发企业的活力。
许多其他行业的国资企业早早展开了市场化改革，家电等行业如今已经实现了全行业的成长。而房地产龙头企业的市场化改革还在继续寻找机会的过程中。上海、南京（楼盘）等不同城市的国企改革进度、思路都不一样。未来可以肯定的是，国资房企面临的市场竞争会更加激烈，产品品质也将得到提升。
张宏伟认为，上海的房地产市场比较成熟，过去十年里，上海房企大多立足于上海本地市场。只有绿地这样的超级房企视野遍及全国乃至海外。随着大量全国性的开发商进入上海，上海房企也开始意识到“走出去”的重要性。
除了国资淡化之外，绿地、农房等房企未来在资本市场上将有更大的空间和挑战。亿翰智库张化东认为，绿地未来业绩的提升趋势非常明显，而农房则面临一定的不确定性。
“未来对于股东来说，净资产回报率是最关键的指标，整个企业体系都会以此为重。对于绿地，财务杠杆的提升可能并不大，在经营杠杆上变化更明显。”张化东说。
以往这些企业涉足代建、合作开发等模式，上市之后，可能会采取更开放的态度面对这些合作。
另一方面，管理层以往就有一部分持股，未来股权激励政策推出，新老管理层都将受到激励，管理层潜力有望得到最大程度的开发。
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