一线城市土地惜供现象蔓延 房企拿地意愿趋谨慎

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 中国证券报 　　 2014-06-23 09:24

楼市低迷造成的连带效应正在向土地市场传导。今年以来，一线城市土地交易量及成交总额均出现明显调整。特别是6月以来，一线城市的土地挂牌数量也大幅下滑，土地市场“惜供”现象正在蔓延。

土地供应量缩减

通常情况下，从6月开始土地市场会逐步进入成交活跃期。但是，目前一线城市土地挂牌量仍处在较低水平。分析人士指出，推地节奏放缓，意味着未来土地成交量难以出现有效提升。

北京市土地整理储备中心信息显示，目前正在挂牌交易的经营性土地仅有5宗，其中最早成交的两宗居住类用地——昌平区沙河镇地块及顺义新城第21街区地块，还需要等到7月14日以后才有结果。而北京市上一宗成交经营性土地，还要追溯到5月6日。这意味着北京已有至少两个月的时间住宅用地“零成交”。

事实上，上述两宗地块也是在北京长达百日的住宅用地“零供应”后首次迎来的土地出让。两宗地块起始总价达到47.8亿元，楼面价均超过2.5万元/平方米。业内人士认为，由于地块价格较高且需异地建设保障房，预计地块的溢价水平不高，难现年初的抢地热潮。

住宅用地“惜供”现象并不仅仅发生在北京。数据显示，截至6月上半月，北京、上海、深圳、广州四大一线城市仅推出5宗纯住宅用地，面积合计约29万平方米。近期上海市连续推出多宗土地，但主要以商业用地为主。6月18日上海市挂牌出让位于青浦区赵巷镇的一宗商住用地，出让面积为2.5万平方米。

土地市场降温

今年年初，土地市场曾掀起一波抢地热潮，“房冷地热”的局面也延续多时。不过，从6月开始，土地市场已有降温迹象。

中原地产研究部数据显示，6月上半月一线城市总成交土地8宗，合计成交金额为18.2亿元。中原地产分析师张大伟预计，6月四个一线城市的土地成交额将低于200亿元，将创造最近几年的最低点。

土地市场降温不仅体现在土地成交数量的下滑上，土地成交均价、平均溢价率等指标也在今年出现明显下调。数据显示，6月上半月一线城市成交的8宗用地平均溢价率仅为4.8%，成交楼面价格为3989.19元/平方米。5月一线城市共成交了32宗用地，平均溢价率为23.5%，也处于近期低位。相比之下，年初土地市场较为火爆时，1月份的一线城市土地平均溢价率达到了50.5%。

土地市场降温，房企拿地意愿也趋于谨慎。中原地产数据显示，截至6月18日，销售20强的标杆房企6月内拿地总额仅为72.4亿元，仅中海、富力、恒大、招商等房企出手，其他房企则基本停滞。相比之下，2013年6月，20强房企拿地金额超过420亿元。

“土地市场已经开始降温。”张大伟表示，房企受到销售不佳、资金链趋紧的影响，虽然对一线城市地块仍有一定渴求，但购地已趋于谨慎及理性。同时，各地政府也在房地产市场降温之际放缓推地步伐，推出地块难以较高溢价成交，从而导致溢价率同比回落。

业内人士预计，随着市场预期改变，楼市已步入调整期。未来房企在拿地策略上也将趋于谨慎，但一线城市仍然是大型房企布局的重点。未来一线城市恢复供地规模后，热门地块的竞争仍将激烈，但土地市场整体溢价水平不会有明显攀升。

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