上半年卖地千亿元创10年新高 六月份骤然转冷
http://www.haozhai.cn 文章来源: 证券日报 2014-06-30 10:08
机构人士表示，北京土地市场今年上半年前热后冷，不过，经营性用地成交金额仍高达1099亿元，实现同比增长71%，创近10年新高，但随着楼市转冷，开发商圈地热情也将变得极为谨慎。
截至6月29日，亚豪机构统计数据显示，2014年上半年，北京土地市场共成交经营性用地53宗，累计土地出让金达1099亿元，与去年同期相比，增长71%，创2004年土地招拍挂以来同期土地出让金额最高纪录。
对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，尽管北京楼市成交量一片惨淡，但在政府供应增加以及标杆房企重回一线城市激烈争夺土地等多方因素下，北京土地市场土地出让金额早早突破千亿元大关，呈现先热后冷趋势。
任启鑫称，在房地产整体下行背景下，尽管开发商出于持续经营的考虑仍有拿地意愿，但今年商品房市场“量价齐跌”，除“财大气粗”的国企央企外，多数开发商在现金流的压力下普遍显得有心无力，预计未来更多开发商会实施谨慎的拿地投资策略。
土地成交金额为1099亿元
亚豪机构统计数据显示，2014年上半年，北京土地市场共成交经营性用地53宗，累计土地出让金达1099亿元，同比增长71%，其中，居住类用地共成交30宗，与去年同期持平，土地面积合计264.6公顷，同比大涨154.2%，成交总金额达753.5亿元，同比上涨了80.3%。
对此，任启鑫表示，去年各大房企超额完成全年销售目标，相对宽裕的资金面促使标杆房企在土地市场上积极“补仓”。而今年年初，北京土地市场加大推地力度，密集推出优质地块，助推了房企拿地热情。此外，一、二线城市和三、四线城市分化日渐明显，多个三、四线城市自身需求并不足以支撑市场巨大的供给量，过剩危机加大了楼市风险，为应对市场变化，大型房企不得不调整发展战略，重返市场需求强劲及未来发展潜力巨大的一、二线城市，加大其拿地比重，使得北京土地市场进入门槛不断提升，土地价格也不断被推高。
不过，任启鑫称，与以往不同的是，顺义区上半年经营性用地成交量大幅增加。据亚豪机构统计数据显示，今年上半年，顺义区共成交7宗经营性用地，同比增加了4宗。此外，这7宗经营性用地的成交总金额达126亿元，不仅达到了去年同期的7.4倍，而且也远超去年全年顺义区经营性用地95亿元的出让总额，创下自2008年以来的同期最高值。
有业内人士也认为，随着北京可供应的土地资源日渐稀缺，房企对优质地块的争夺非常激烈，尤其可规划为部分低密度高价值住宅的地块，即使这种项目的周转速度比刚需产品慢，但利润空间较高，销售额较为稳定，若定位精准，营销策略得当，甚至可以成为企业的“提款机”。
然而，尽管上半年土地市场成交额创新高，但北京完成全年供地计划依然有难度。据统计，今年上半年，北京全市土地市场经营性用地成交面积达583公顷，占年度1550公顷经营性用地的38%，而去年同期全年供地计划已完成近半。
房企拿地转为谨慎
事实上，北京今年上半年土地出让金额的波动情况恰好印证了上述观点，今年上半年，北京土地市场呈现“先热后冷”局面。早在4月末，土地出让金就已突破千亿元大关。
具体变化来看，据亚豪机构统计数据显示，一季度北京土地市场共成交经营性用地33宗，土地出让面积合计为360.5公顷，累计土地出让金额达748.7亿元。而二季度北京土地市场共成交经营性用地20宗，与一季度相比，下降近四成；土地出让面积合计为106公顷，环比降幅为70.6%；土地出让金额为350.4亿元，环比减少近400亿元。
而从住宅用地的出让情况来看，同样呈现出先扬后抑的局面，一季度成交居住类用地22宗，总成交金额为578亿元；二季度居住类用地仅成交8宗，且均为4月份出让，总成交金额为175亿元，环比减少403亿元。
事实上，北京土地市场在4月份集中成交34宗地块后急转而下，5月份仅成交4宗商业地块，而6月份全月仅成交1宗工业用地，整体市场明显转淡趋冷。
对此，亚豪机构认为，今年上半年全国房地产市场持续低迷，低成交、高库存的现状使得房企销售回款大幅减少，与此同时，信贷持续紧缩进一步加大房企融资难度，使得大量房企现金流备受考验，去库存、回流现金成为房企的主要任务。在这种背景下，开发商“囤地”有心无力。此外，为了减少地块流拍现象的发生，国土部门放慢了土地出让的步伐，尤其是住宅用地，6月份甚至进入了“停滞”供应的阶段。
对于下半年土地市场的走向，任启鑫预计，由于上半年房企销售数据普遍不乐观，多数企业资金链紧绷，下半年若无政策层面利好带动，房地产下行局面将难以扭转。在此情形下，房企对于整体资金情况的把控将更为谨慎和理性，拿地可能会更有针对性，土地市场将整体保持平稳，趋于理性，但是优质地块仍然会因为“僧多肉少”，保持白热化的竞争态势。
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