房企“贫血”陷绝境 资金危局波及一线城市
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国证券报 2014-07-03 09:08
覆巢之下，安有完卵。在楼市坚挺的一线城市，房地产企业的资金风险也开始暴露。近日，上海嘉定悦合国际广场项目资金链断裂被迫停工，由于开发商存在借贷纠纷，该项目已被法院查封。此前，杭州、苏州等地已经出现过数起开发商资金链断裂、楼盘无法按期交付的案例，房企资金链危机呈现出蔓延态势。业内人士指出，未来融资困难、销售不畅的中小房企或处于更加危险的境地，相关金融机构的风险也在积聚，部分开发商可能加大促销力度以解资金之渴。
上海开发商资金链断裂
上海市嘉定区曹安商圈，林立着数家超大型批发商场，来往的货车络绎不绝，一派繁忙景象。然而身处繁华地段的悦合国际广场项目却因为开发商资金链断裂，延迟交房半年，已经停工达一个月，并拖累多家金融机构深陷其中。
悦合国际广场已经被上海市闵行区 (论坛)人民法院以财产保全的名义正式查封，同时被徐汇区人民法院以执行需要的名义轮候查封。由于在建工程已被法院查封，无法进行预售登记，在开发商将资金窟窿补上之前，该项目已不允许销售。
悦合国际广场项目的开发商为上海悦合置业有限公司，该项目由一幢甲级写字楼 (论坛)、三幢LOFT公寓、一幢综合商业楼构成，总建筑面积达22万平方米，可售面积为15.6万平方米，尚有约一半面积未售出。
“公司正和一家央企谈判，希望央企能够接盘。和其他地产公司也在谈，找到接盘者才能尽快复工。”日前，中国证券报记者从上海嘉定悦合国际广场项目的销售人员处得到如上回答。“只需3亿至4亿的资金进来，工程就能够完工。”
悦合置业的股东为上海合鲸投资管理有限公司和上海宁佰投资管理有限公司，分别持有76%股权和24%股权。悦和置业与上海宁佰的法定代表人同为相迪龙。有知情人士表示，相迪龙实际控制的关联公司有十余家，这些公司之间存在大量相互担保、相互借贷关系。悦合国际广场在建工程被查封主要因悦合置业与多家银行之间的债务纠纷导致。悦合国际广场部分在建工程的抵押权人为浦发银行闵行支行，债权数额为2.4亿元。另有资料表明，建设银行、宁波银行和悦合置业之间也存在不同形式的债权债务关系。
在上海出现开发商资金链断裂案例之前，国内其他地区已出现开发商资金链断裂、工程停工烂尾，甚至开发商跑路的情况。长沙市岳麓区的九龙领仕汇项目三期，封顶后已停工超过一个月，该项目开发商湖南省九龙房地产开发有限公司因资金陷入困难，拖欠施工方湖南麟辉建设集团有限公司数千万元工程款，导致工程停工。目前，开发商正在向资金实力雄厚的企业寻求融资或合作。
位于杭州的商品房项目田逸之星一期原本应该于去年年底交付，由于开发商浙江中铁拖欠施工方中豪建设工程款，工程自去年6月停工。浙江中铁属于地方国企改制后转型的民营房地产企业，法定代表人为张伟强。浙江中铁一直使用高杠杆腾挪项目，目前公司已被中豪建设起诉，法院已经对20余套底层商铺进行财产保全。此外，还有多笔民间借款未归还，多家债主将张伟强和浙江中铁告上法庭。在借贷利滚利的情况下，浙江中铁困难重重。
在房地产繁荣时期大肆扩张、过度借贷的开发商，正在面临后续融资艰难、资金回笼不畅带来的危机。今年3月份，宁波奉化最大房企兴润置业出现资金链断裂，资不抵债，总负债35亿多元，企业资产总额在27亿至30亿元，实际亏空5亿至8亿元。5月初，全国百强房企光耀地产因债务危机，濒临破产，波及到多家银行、信托和类信托计划。
房地产信托风险积聚
上海悦合国际广场的股东上海宁佰还参股投资了杭州的昊元之江时代中心，销售也不顺畅。而中航信托曾经分三期发行过天启308号昊元置业结构化集合资金信托计划，共募资6.9亿元，其中第一期将于2014年10月30日到期。
近来，房地产信托因为地产项目陷入险境而“踩雷”者不断增多。由苏州荣辰置业发展有限公司发行的一款“山东信托-平江生活广场单一资金信托计划”原定于2013年8月份到期，但今年5月初传出信托计划未能足额兑付本息的消息。荣辰置业承接了苏州火车站周边“平江生活广场”定销房项目的开发建设，由于该项目商铺只能对划定的特定人群销售，而这部分人群对销售价格不满意，使得项目销售停滞，资金无法回笼。
陷入债务危机而濒于破产的光耀地产，一度令众多银行、基金公司和信托公司成为惊弓之鸟。财通基金子公司上海财通资产管理有限公司曾在2013年12月17日和30日分别发行的两期光耀扬州·全球候鸟度假 (论坛)地资管计划，募集资金共计2.5亿元，用于光耀集团扬州全球候鸟度假地项目开发建设。在光耀地产爆出资金危机后，市场对于财通资产的兑付能力产生质疑，目前财通资产选择通过资产处置变现，用拍卖项目土地和项目公司股权的方式追回本金和预期收益，事件有望得到解决。
多家信托公司也曾通过信托产品向光耀地产输血。华澳·长昊1号-光耀股权收益权流动化信托、中诚信托·深圳光耀集合资金信托、五矿信托·惠州山水名人花园贷款集合资金信托先后为光耀地产提供8亿元、1.9亿元、2.44亿元资金，幸运的是在光耀地产爆出危机之后，华澳、中诚、五矿信托全身而退，有的选择提前清盘。
随着地产项目销售和融资环境发生巨变，信托公司与地产公司之间诉讼集中爆发。2013年11月，新华信托发行的山东火炬置业有限公司贷款集合资金信托计划因违约，进入司法诉讼程序；2013年11月，四川信托因与融资方的借款纠纷，将旗下信托计划合作方嵊泗县洋城锦都置业诉至法庭。2014年，新华信托陷入与上海高远置业的信托纠纷中；由于开发的荣丰休闲购物中心销售不畅，五矿信托起诉上海荣腾置业追讨4亿元的债务；四川信托起诉上海森泽房地产有限公司，追讨信托尾款。
业内人士表示，大部分房地产信托投资项目是由于融资方受到房地产市场销售低迷影响，项目出售或出租严重低于预期造成回款困难；同时银行借贷、资本市场、海外市场等融资渠道受阻。各种因素叠加导致融资方违约，从而出现信托兑付风险。
虽然之前信托公司对产品有刚性兑付的“潜规则”，但近几年房地产信托大发展，管理的资产规模或已超出信托能够刚性兑付的能力。用益信托统计数据显示，仅集合类房地产信托今年预计到期规模为1780.06亿元，其中一季度368.48亿元、二季度439.15亿元、三季度444.61亿元、四季度527.82亿元。
高杠杆房企或临险境
在销售下滑、融资收紧的背景下，之前过度扩张、融资杠杆较高的开发商正迎来“寒冬”。国家统计局数据显示，今年前5个月，房地产开发企业到位资金为46728亿元，同比增长3.6%，增速比前四个月回落0.9个百分点。其中，国内贷款9379亿元，增长16.5%；利用外资150亿元，下降24.5%；自筹资金18222亿元，增长9.8%；其他资金18977亿元，下降6.4%。
中原地产市场研究部选择了23家在A股上市的大型房企财务指标进行分析，今年一季度这23家房企平均资产负债率达到了77%的历史高点。剔除预收账款后，这23家房企的实际资产负债率达55%，仅次于2008年三季度56%的历史峰值水平。
中原地产还选取了10家标杆房企进行统计。今年前5个月，这10家标杆房企共计融资600.97亿元，相当于去年全年融资金额的46%，其中海外融资436.17亿元，占融资总额的72.6%，而国内融资占比仅为27.4%。其中5月份，这10家标杆房企共计融资31.50亿元，环比大幅回落73.3%，融资金额已连续3个月回落，创下近11个月以来新低。
“中国房地产行业，越来越成为大佬们的游戏，‘小鱼小虾’生存环境恶化。”杨红旭表示，2014年上半年，在低迷的市场条件下，龙头房企的表现强于中小房企，房企销售前十名的销售金额集中度，从2013年的14.6%上升至18.6%。从今年三季度开始至明年，信贷还款趋增，尤其是信托集中到期。当前，每年新增房地产信托金额已超开发贷。最危险的开发商是少数信托融资量大、去年购地凶猛的中型房企，他们或面临较大的资金压力。
业内人士表示，目前存在资金链断裂风险的房企主要有以下几种：一是最近几年才开始大举进军房地产领域的企业，从拿地到建房再到销售的过程需要不断投入资金；二是一些主要从事钢贸、煤矿等行业的企业，在利润较高时投身房地产，资金来源有保障，但现在这些企业的主营业务不景气，对房地产的资金产生很大影响；三是一些对银行贷款依赖程度高的中小型房企，在银行信贷支持力度减弱的情况下，面临资金链断裂的风险。
中原地产市场研究部总监张大伟表示，2013年非理性扩张带来的是高负债，房企将加速卖项目以解资金之渴，化解资金链风险，尤其是资金沉淀时间较长、收益不明显或短期难开工的项目将是房企售卖的主要目标。
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