复星地产正式浮出水面 转型战略引人瞩目

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 解放网-新闻晨报 　　 2014-07-04 17:21

7月3日晚，在上海参加外滩国际金融峰会的诸多大佬见证下，复星地产携旗下产品线首次集体亮相，蛰伏三年的复星地产终于正式对外揭开面纱，其地产转型的战略近来引起了业界的关注。

三年磨一剑：从1.0到2.0

复星地产的转型重构始于三年前，2011年5月，复星国际掌门人郭广昌将旗下复地集团从香港退市，引发业界对复星地产板块走向的各种猜测。

复星地产总裁徐晓亮认为，复星地产的转型发展与投资角度的趋势判断有关，“前十年第一轮的城市发展是1.0版本，是粗放型的，城市发展以居住功能为核心，但一直靠不断持续上涨的、高房价带动、支撑高地价和高融资成本的"三高"市场，必然会有尽头，此外，按照老路发展地产也不是复星的比较优势所在。”

“复星地产平台要做的就是给复星多元化投资托底的实业，所有资源都可以装进地产的蜂巢里面。比如健康领域，我们可以把复星在全国领先的医药资源和保险、地产资源环环打通。”

复星地产的机会落点于城市发展2.0版本，是以城市功能提升、产城融合为新的属性需求的新一轮城市发展。而复星的产业基础、地产多城市布局以及海外嫁接资源，引入中国的能力，正是徐晓亮制定复星地产3年战略转型的前提。这也是复星地产定位于地产投资集团的初衷，依托旗下复地集团、星浩资本、星泓资本、星豫资本等若干开发平台，以中国动力为核心用投资的角度去做蜂巢城市。

“与全球主要资产管理公司类似，在整个复星的资产结构里面，房地产资产占据复星的1/3以上。考虑到葡萄牙保险公司未来的地产资产配置，这一比例仍会上升。”复星地产总裁徐晓亮表示，“目前全中国的地产公司包括万科在内都在思考转型问题，关键是怎么转。复星在地产投资领域的转型思考来自于董事会3年前的规划，我们相对准备得更早。”

2014年5月15日，复星国际宣布完成对日本IDERA资产管理公司98%股权的收购。截至2014年3月底IDERA管理资产规模达1631亿日元（大约97亿元人民币）。这也是复星集团在2014年初，继收购葡萄牙三家国有保险公司和投资入股德国私人银行BHF

Bank之后的首单房地产投资平台的海外并购，此前的2013年，复星集团相继从JP Morgan手中收购第一大通曼哈顿广场、伦敦金融城写字楼物业。据日本媒体透露，复星地产完成对IDERA的收购之后，IDERA 便成为复星在日本的地产投资平台。最近路透社更是报道了，复星已经大手笔购入中国香港清水湾地块，拟建低密度住宅。

至此，复星地产已完成其全球化战略投资的第一轮—投了包括美国纽约、英国伦敦、日本东京和中国香港在内的四个国家和地区，资产类型包括核心城市物业、资产管理公司、海外地产开发。

双轮驱动：蜂巢城市+海外投资

基于复星国际未来万亿资产管理目标，作为复星的地产投资和管理平台，复星地产量化目标是在6-7年时间管理规模到5000亿。复星地产将如何达标？徐晓亮直言：走国内蜂巢投资和海外双向投资“双轮驱动”之路，通过投资能力、融资能力和运营管理能力的提升来实现整体转型。

徐晓亮进而分析，复星地产就是国内投资＋海外投资的模式，国内投资聚焦“蜂巢城市”开发模式，打造产城一体的新型城区建设解决方案；海外投资又分为正向投资和反向投资。反向投资是把海外好的资源和模式引入中国，例如Club Med、亚特兰蒂斯海洋主题酒店；正向投资则包括资产投资（办公、酒店和住宅），平台投资和海外二级市场投资。

例如，此次复星地产收购的日本IDERA，就是一个投融资与资产管理的一体化平台，具有投资物业、改建、推出市场实现增值的完整投资链条，主要投资在日本。复星通过收购这个平台，实现其在房地产管理领域的首次海外企业并购。

而在国内，“蜂巢城市”主要包括金融、健康、文化、旅游、物流商贸五大“蜂巢”，而大地产板块如何将复星产业平台间的资源有机结合勾连成一个整体，发挥协同效应，在整个地产行业并无先例可鉴，对复星而言也并不具备成熟经验。

徐晓亮认为，“蜂巢模式”的落地，既是复星即将面对的一次挑战，也是整个城镇化建设过程为地产业转型升级带来的巨大机遇。

转型目标：5000亿管理资产

徐晓亮透露，作为复星地产的投资和管理平台，复星地产的金融属性将越发明显，目前已经有一个典型的542阵型战略规划：囊括金融、文化、物流商贸、健康、旅游5大蜂巢在内的蜂巢城市，以投资、融资、开发、商管为主要运作模式的4轮驱动，再加上海外正向、反向投资和国内收购兼并这两张翅膀。

其中五大蜂巢落地的作战团队有复地、星浩、星豫、星泓、星健等“星”字号平台公司。相应地，复星为了实现投资集团的轻资产化，正着力于投资能力、融资能力、投资运营团队的三箭齐发。

徐晓亮坦承，复星地产处于转型和布局中，还没有进入收获期，大概要持续两年左右，首先转型布局然后投资下去，转出来以后就是收获。地产每年的利润贡献占比不低于1/3，“基于复星集团的目标是万亿资产管理，复星地产计划到2020年实现5000亿的资产管理规模”。

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