大户型学区房降幅明显 郊区部分2手房降逾30%
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国新闻网 2014-07-18 09:50
楼市正加速进入下行周期。与新房市场普遍采取低价 (论坛)跑量策略一样，二手房市场也在成交量一路下滑之后，呈现出价格普降的局面。根据多家中介机构统计，6月北京市二手住宅成交均价为27427元/平方米，环比下降4%，与今年1月相比已累计下降7.3%。全市二手房价格普降已成为人尽皆知的事实。
1、现象：郊区部分二手房源降幅达30%
周日上午10点已过，小刘在门店里仍然无所事事地跟同事闲聊，他告诉记者，这样的日子已经持续很长一段时间了。
小刘是链家地产位于大兴黄村一门店的员工，除了他之外，这个不大的门店还有不到10个中介人员。由于二手房市场的持续降温，这家门店的生意也显得异常清冷。在小刘给记者展示的房源信息里，为数不少的二手房源在进入7月之后，甚至都没有带客户看房的记录。“跟一两个月前相比，最近的二手房价格又降了一些，但是看房的人也并没有增加，大家都在观望，愿意出手的不太多”，小刘颇显无奈。
据小刘及其同事介绍，黄村周边目前的二手房价格普遍在1.9万-2.2万元/平方米左右，比去年同期大概下降了2000-3000元/平方米左右，值得注意的是，部分二手房源价格出现较大降幅，小刘告诉记者，位于黄村火车站附近的几套上世纪80年代房源，目前报价仅为1.5万元/平方米，这样的价格比去年同期的最高点下调了接近30%。位于黄村往北的枣园区域，小刘所在门店刚刚成交了一套1.9万元/平方米的二手房，小刘告诉记者，这样的房源在去年甚至今年早些时候的成交价格一般会在2.5万元/平方米左右。
“除了着急用钱的业主外，还有一些大幅降价的业主是因为不看好现在的大形势，赶快抛售之后开始新的投资 (论坛)”。在小刘和同事们看来，越来越多的新房开始低价走量，吸引了本就有限的二手房潜在购买力，因此在未来的几个月里，二手房市场仍然看不到希望。
2、现象：热点区域也难热
望京是朝阳区最热的二手房板块，但从去年第四季度开始，望京的二手房市场就在持续降温，速度之快和幅度之大，令人咋舌。
7月初，思源地产鹿港门店成交了一套小两居，总价仅155万元，单价甚至不足3万元，而且还免税。这套房子位于南湖渠西里，建于80年代，是望京最早的小区之一，所以目前无论从总价还是单价来讲，都是望京板块价格偏低的小区，但这套155万元的成交总价，还是打破了目前的区域最低成交纪录。
无独有偶，在链家地产的在线房源库里，记者看到该小区一套同样户型的房源也报出了155万元的价格。据链家工作人员介绍，目前该小区两居室的成交价普遍还在200万以上，但总体来讲，价格下降幅度挺大的。他们在2月初成交的一套54平方米的简装两居还228万元，4月初成交的一套同面积的两居室，总价已经到了202万元，“还是精装 (论坛)修，满五年唯一住房，免税。”
链家地产一位李姓工作人员告诉记者，望京二手房分化趋势很明显，“今年以来整体都在向下调价，2000年前的老房下调幅度相对更大，2000年以后的次新房价格明显坚挺不少，不过成交周期明显长于下调更迅速的老房。”同时，他也表示，“虽然看房的客户减少了不少，但咨询的还是有，而且几句话就奔主题，有没有降价。虽然总体成交时间都在拉长，但也有价格到位很快成交的。”
在教育资源稀缺的背景下，一房难求的“学区房”以及其比其他项目每平方米能高出数千元的售价，让教育地产成为楼市最坚挺的产品。然而，记者近期在西城、东城、海淀等区域调查发现，曾经坚挺的二手学区房价格开始松动。
“护城河沿线、稀缺户型、落户北京小学、业主急售”、“电梯朝南两居室学区房、总价低”在西便门某二手房小区中介橱窗上，类似二手房出售信息不下十套。二手房中介小王告诉记者：“这个片区学区房价格已经从去年每平米6万元单价回落到现在每平米5.5万元左右，有个急售的二手房价格已经回落到每平米5.3万元左右。”
二手学区房回落的不仅仅是西城，在东城、海淀等传统学区房扎堆区域，价格松动甚至回落的现象同样普遍。根据链家地产市场研究部统计，2014年上半年全市二手住宅成交均价累计下跌6.5%。其中，市重点学区房价格年内累计微涨0.3%，区重点学区房与一般住宅分别下降3.6%与7.8%。
从均价的差别来看，2014年上半年重点学区房（市重点和区重点）的成交均价与非重点学区房相差1.4万元，价差幅度达到39.8%，高于2013年上半年的1.1万元和37.5%的幅度。从成交占比情况来看，重点学区房的成交占比由2013年的7%-8%上升到今年的10%以上。
链家地产市场研究部张旭告诉记者，与2013年各类二手学区住宅价格均出现高涨不同，今年的价格涨跌不一，从重点学区房的成交面积档位来看，70平米以下的1-2居室成交占比最高，为62.3%，高于全市平均水平15.7个百分点。与此同时，小户型 (论坛)的价格也最抗跌，年内降幅最小为3.6%，其次是70-90平米的户型为4.8%，90-120以及120平米以上的降幅分别为10.7%与11%。
张旭认为，2014年4月份小升初新政出台后，“小学实行免试就近入学”的政策开始逐步落地。目前来看，学区的变动主要包括两方面，一是不同级别学校合并，普通学校与重点学校合并。二是学区平级变动，同一个小区的学区发生变动。由于每个学校招生简章要求的入学政策不尽相同，因此购房者在购买学区房前，一定要对学校招生要求和房屋情况仔细摸底。一般来说，以下几方面对于能否顺利入学影响较大且易被忽略，需要购房者特别注意。
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