政策调整引起买卖纠纷 卖方承担新增营业税

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 房地产时报　　 2006-01-04 11:24

日前长宁法院审结了一起因新增营业税引发的房产纠纷案。因履约过程中国家税收政策作了调整，买卖双方就营业税由谁负担产生分歧，导致交易搁浅。买方将卖方告上法庭，最后法院判决由卖家承担全部的营业税并继续履行合同，并驳回了原告要求滞纳金的诉请。
　　
买家徐某看中了卖家陈某位于本市水城路的一套房屋，并于2004 年10月31日签订房屋买卖协议。协议中除约定房款、交房日期外，当场交付了定金及首付款46万元，并约定在开发商将房屋交付给陈某后的三个工作日内，被告将涉案房屋交给原告；注销房屋抵押且贷款审核通过后7日内，双方均应付清各自的应付的税收及费用，至交易中心办理产权过户手续；陈某如无正当理由逾期交房，在未取得徐某的谅解下，须每日支付已收房款的1‰作为滞纳金，反之亦然。2005 年6月16日开发商交房，7月22日陈某领取产证。时值国家施行宏观调控，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。双方就此对营业税的负担问题发生分歧，多次协商未果，导致买卖合同未能如期签订。没拿到房子的徐某将陈某告上法庭，要求其继续履行买卖协议，并支付逾期交房的滞纳金。
　　
被告陈某辩称，同意继续履行买卖协议，但由于双方对于新增营业税由谁负担一直在协商中，因此不存在延期交房，后自己表示愿意承担税费。在通知原告交房时，原告称已诉至法院，不愿再协商，故陈某不同意支付延迟交房的滞纳金。
　　
法院听取双方意见后最终判定由卖家承担新增的营业税税费，交易继续进行，不支持原告要求延期交房违约金的诉请。

法官点评

审理此案的法官认为原、被告签订的协议为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。现原告已按约支付了定金和首付房款，被告应尽交房义务。但由于履约过程中，国家税收政策作了调整，出乎当事人订立合同时的预料，双方对税费由谁负担出现分歧，因而造成被告未按约交房。此情形属于不可归责于双方之缘由，原告履行合同义务的时间亦应相应顺延。因此不支持原告要求滞纳金的诉请。
　　
链接：建设部等七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》指出：自2005 年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。