还贷期内的房屋怎么出售？

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新民晚报　　 2006-01-13 16:09

还贷期内的房屋怎么出售？原本贷款买房就是因为资金不够，还贷期间银行“吃”掉的利息姑且不说，现在房屋转让还得为提前还贷凑一大笔钱，哪里去找？不还就没办法进交易中心。此类房产被称为“瑕疵房产”，已经设定了银行抵押属于不完全产权，严格意义上讲在没有还清银行贷款之前无法在市场上流通。不过现在有专业房屋贷款服务机构，如安家集团通过一种名叫“跨行转按揭”的产品解决了购房者的后顾之忧。

  所谓跨行转按揭，是指老业主在某银行办理了住房按揭贷款，在还款期内将该房产转手时，新业主选择其他银行办理住房按揭贷款。跨行转按揭有利于加强贷款在银行间的流动性，为房产投资者提供了一条快速变现的通道。

  就具体操作而言，买卖双方在达成《买卖意向》后，买房人在向银行提交相关资料并审查通过、与银行和具有资质的房屋贷款服务公司分别签订借款抵押合同和担保合同及服务协议后，银行将贷款直接发放到房屋贷款服务公司账户，由其提前结清贷款银行的贷款。在卖房人可以注销他行的抵押登记后，买房人就可以办理房产过户手续了。其中由于房屋贷款服务公司的担保及服务可以保障整个过程的顺畅及安全，可以有效地控制风险，从而保障了买卖双方及上下家银行及中介各方的利益。

  注意事项

  1.环节多：跨行转按揭业务涉及到新旧两笔按揭贷款的变更及多家贷款银行、评估等多家机构的参与，环节多而杂。涉及到跨行转按揭的买卖双方最好咨询专业的房屋贷款服务机构或者通过专业的担保公司进行操作，由专业的经纪人为你提供比较合理的跨行转按揭操作方案。

  2.涉及机构多：将涉及买卖双方、中介方、上下家两家银行、担保公司、评估公司、保险公司、公证处、交易中心等十几家政府或服务机构。此外，跨行转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续不同，需要先发放第二笔贷款，用于还清卖方的第一笔贷款，解除抵押、取得他项权利证明后，经过注销后方可进行房屋产权过户。因此跨行转按揭涉及的法律关系非常复杂。

  潜在风险

  在跨行转按揭过程中容易出现以下几种风险：

  （1）卖方的按揭贷款变更成买方、或为卖方提前还清贷款后，过户无法正常进行；

  （2）买方的贷款申请难以满足转按揭中卖方提前还贷资金的需求，从而导致操作受阻；

  （3）由于买方或提供担保的中介资信不够，银行拒绝提前放贷，导致转按揭无法进行；

  （4）担保公司在得到银行的贷款后并不及时为卖方提前还贷、私自占用，甚至卷款潜逃，使买方、卖方承受巨大的风险。

  小贴士

  卖家：现有银行的提前还款是否存在问题：注意是否需要提前申请（比如中行必须提前15个工作日进行申请）？是否需付违约金？还款方式如何？

  买家：注意银行审核的金额及速度。

  中介方：买卖合同付款方式条款的拟定。

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