蔡为民:沪现行买卖房屋最佳策略

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 转载　　 2006-03-01 17:09

　　自2005年3月26日“新国八条”（《 关于切实稳定住房价格的通告》）出台，楼市景气由抗拒、观望，到失守、挫跌至今，已历经十个月以上的买气与价位的双低潮。展望短期可预见的未来（上半年），一方面，通货膨胀压力与日俱增，推动房地产成本不断累加；一方面，人民币升值的预期心理强烈，迫使中央调控房价的决心不敢懈怠！就在这种正反两极态势微妙的僵持与对峙之状况下，使得买卖双方均对楼市后势充满期待；买方“持币待购”，坐等谷底出现，以便逢低抢进、捡便宜货，卖方则“持屋待售”，枯等价位走出低谷，以便逢高售出、获利了结；双方立场互异、各有坚持，毫无交集可言，以致市场冷清、成交困难，于是楼市可强烈感受：想买的，买不到“屋超所值”的好房子，想卖房子的，也卖不到合适的好价钱之市场氛围。

　　然而无论如何，市场仍在运行，“明天的太阳照常打东边升起”，兹将我认为，现况下最佳的房屋买卖策略陈述于后，谨供目前想买或想卖房子的消费者作为参考。

　　我想买房子──

　　面对通货膨胀这个「吃钱于无形」的怪兽，买房子除了可以满足自住需求外，仍不失为较可行的保值之道；鉴于目前房市景气仍处于低迷阶段，加之政策利空 (开征物业税、交易所得税，加息……)如影随形，使购屋更具深不可测之风险；因此现况下选购房子应首重抗跌性，而非短期增值可能，投资性产品( 如：办公、商场、商铺、酒店式服务公寓)，除非开发商信誉卓著及其地段、环境、产品绝佳，否则最好不要介入；而自住型产品应对周遭环境、交通便利性、购物方便性、学区良莠作深入评估，乃至建筑物外观是否有违章 (铁窗、招牌 …)？安全管理是否确实？亦应充分列入考评；当然房屋本身的内在条件( 保养状况、座向、管路通畅度…..)，也必须仔细查核；这些都是自住型的购屋人所在乎的，将来一但要换屋转卖，也比较容易脱手。至于杀价之前的准备动作，则应对附近成交行情及楼盘动向了如指掌、如数家珍，否则胡乱砍价不但自暴其短，更可能成为被对方宰杀的猎物(因为知道你不懂，所以更好“唬弄”)！

　　我想卖房子──

　　值此敏感时机欲出售房屋，首先必须作好心理准备，体认目前景气困顿之现实，昨日美好荣景已遥不可及，赚赔不在一时，来日方长，“留得青山在不怕没柴烧”！否则难免因买卖双方对价位认知差距太大，而无法成交；紧接着便是掌握自己房屋之利多条件，如：搜集交通建设、公园绿地、轨道交通 ….等公共设施将在附近兴建的简报，注意施工进度，及地区商圈的可能变化 (如：百货公司、戏院、大卖场的设立…) ；也要努力寻找并加以彰显房屋的隐性优势，如：边间、一梯少户、楼层恰当（10层以上空气悬浮粒子聚集，不见得好）、景观佳、低噪音、净高足、储藏空间巧妙……等；至于房屋内部的装潢改善(如：油漆、壁橱、地砖、天花板、壁纸 …)，则最好在计划出售的三个月前，先行动工完成，以免让有心的购屋者产生「错觉」，认为您是故意以装潢遮挡某些缺失，或纯粹是为了增加售价、卖相而进行的表面工程，并非居家原样；之所以要这么做的道理很简单，如果有意买方一但有上述那样的感受，则“这些装修都是一时、非耐久性，不能计入售价内，迁入后必须重新来过＂的认知，便油然而生，如此对卖方不利。此外，对于同区内售屋的信息更应密切注意，除探询开价 (表价 )，亦须设法深入了解成交价，以利自己与有意购买者之间的议价谈判，更容易促成。

　　总而言之，在目前的景气状态下，无论买屋卖屋，均是件颇费周章而不可掉以轻心的大事，牢记并贯彻以下基本原则，应有利于交易。

　　买屋方面：

　　一. 抗跌性之考虑优于增值性

　　二. 投资性产品现阶段不宜介入 (除非信誉卓著)

　　三. 房屋之内外在条件严格考核

　　四. 充分了解区域市场行情

　　卖屋方面：

　　一. 搜集能抬高房屋身价的简报数据

　　二. 留意房屋方圆 5公里内，公共设施及私人大型设施的兴建及进度

　　三. 装潢房屋应至少提前 3个月进行

　　四. 确实掌握同区售屋的行情与成交价

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