避“阱”关键词--房屋质量 产权证 售房广告 交房时间 面积误差
http://www.haozhai.cn 文章来源: 南方日报 2006-03-08 17:39
这几年买房成了越来越多市民关注的话题，但房地产市场突显的问题及开发商与消费者之间的矛盾也日益尖锐，如何在房地产市场中放心置业，成为购房者期待解决的问题。最高人民法院于２００３年５月７日公布、６月１日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对房地产交易中发生纠纷较多的一些问题如何具体适用法律作了较为明确、具体的规定。作为买房人，该怎样正确理解《解释》？买房时为保护自己的合法权益，又该注意哪些问题呢？下面以房地产投诉主要集中的几个方面来看律师是怎么提醒消费者的：
１．房屋质量。据统计，质量问题仍然高居高居榜首。很多开发商为了招揽顾客，在广告、楼书、合同中把房屋装修写得很漂亮，如什么“豪华装修”“高级地板”等形容词，往往这些都没有一个明确的定量和具体的标准，很多消费者就由此跌入了陷阱。房屋质量的投诉主要有：房屋内部各种材料和合同中所述的不一致，房屋主体及防水、供热、电气管线等存在不同程度地存在这样那样的质量问题。
《解释》明确规定因房屋质量不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，法院应予支持。因此，律师提醒买房人：在自己自行或者委托他人修复时，应保留好出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据。
２．产权证。产权证问题是房地产投诉中最严重的问题。由于目前房地产市场开发管理的混乱，有些购房者购买楼房之后，却迟迟得不到产权证。究其原因有二：其一，由于产权登记部门办事拖沓或开发商致置业主的利益于不顾，擅自将产权抵押作为融资。其二，一些不具备开发资格的房地产项目在市场上公开发售导至消费者领不到合法产权。因此，因产权所引起的纠纷在商品房纠纷中占有很大的比重。
《解释》规定由于出卖人的原因，在一定期限内，买受人不能如期办理房产证，出卖人应承担违约责任。因此，律师提醒买房人：要想解除合同和获得赔偿，必须要注意三点：一、自己不要有任何过错，比如及时将办理产权证要求的证件等提交给开发商，并且让其签收，注明收到日期，以分清责任；第二、根据合同第１５条关于产权登记的约定，向有关部门查询开发商是否按照合同约定或法律规定履行了“产权登记备案”的义务；第三、如果涉及土地等被抵押，向有关部门查询抵押是否已经释放。
３．售房广告。被售房广告蒙骗是商品房投诉中最常见的问题之一。由于在商品房销售过程中，广告起着至关重要的作用，因此，开发商都要在广告设计上下很大工夫，对消费者来说，却是雾里看花，难识庐山真面目。很多广告都渗入了水份，或是夸大言词，或是无中生有，或是隐瞒事实，或是变了形的地标图示误导消费者。虽然开发商交楼时未履行售楼广告承诺的，开发商应当承担相应的民事责任，但是有些广告语弹性很大，争执起来双方各持已见，最后道理还是全归开发商了。
《解释》明确规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但具备如下条件的，应当视为要约：一、对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；二、此说明和允诺具体确定；三、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。因此，律师提醒买房人：为了保护自己的合法权益，应当保留有关的销售广告和宣传资料。销售广告可以视为合同内容。
４．交房时间。交房时间延迟也是商品房投诉中最常见的问题之一。由于发展商自身素质、政府部门与开发商之间的协调关系以及其它一些外界因素影响，有好多开发商都不能按期交房。有些是开发商到交楼时间还没有完工；有些是尽管开发商已向业主递交了入住通知书，但房屋还未达到入住标准的，如交房时还没有通水通电，楼道未装修好等等。这也导致了房地产纠纷频繁的原因之一。
《解释》明确规定，对房屋的转移占有，即“交钥匙”，视为房屋的交付使用。因此，律师提醒买房人：第一、签约时应明确房屋交付的条件、时间等；第二、如果房屋存在相关问题，不符合合同约定的交付条件，买房人应该拒绝受领房屋钥匙，避免收到钥匙后形成对自己不利的既成事实。
５．面积误差。实际面积与合同面积不一致是房产纠纷中的焦点问题。虽然商品房合同面积与实测面积存在的误差在３％左右是正常的，买的没有卖的精。但是事实上却是实际面积与合同上的面积相差很大，因此激发了两种矛盾：一种是交楼时，房屋实际面积缩小了合同上的面积，降低了使用率；另一种是实际面积变大了，开发商要求购房人多付房款。甚至有些开发商还将本不应摊入其住宅面积的公摊面积计入了个人住宅的总面积，或擅自改变设计。
按《解释》的规定，将签订商品房买卖合同前所交付的定金作为立约定金。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。因此，律师提醒买房人：一定要保留好双方不能协商一致，从而导致合同未能订立的证据（证人证言、录音等）。
虽然《解释》对房地产交易中发生纠纷较多的一些问题如何具体适用法律作了较为明确、具体的规定。但商品房买卖远不同于一般商品，其交易过程涉及诸多政策、法律和购房技巧，同时房地产市场又存在着相当程度的管理混乱状况，这样，商品房交易纠纷案屡有发生，并呈逐年递增之势。面对广阔的房地产市场，五花八门的售楼广告，购房者如何根据真实、全面的房产信息，趋利避害的克服购房中的盲目性，购买到舒心、称心、安心的理想家园呢？为慎重起见，购房者在购买商品房的过程中，应当遵循法律的规定程序步骤，简要提示如下：先行委托律师调查开发商信誉及资质查验商品房销售许可证；在交纳定金前，了解将要签订的买卖契约并确定全部条款；交纳定金时须约定，如果最终双方没有对契约达成一致意见，定金应当全额退还等。开发商签约时的所有承诺，应当明确写入正式合同。同时，购房者应当注意保存好买房过程中的有关证据、材料，不要盲目听信开发商没有书面保证的所谓承诺。
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