专家：承租房屋如果遭侵权应该如何主张权利

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 解放日报　　 2006-03-24 11:05

    在房屋租赁中，如果承租的房屋遭受到第三人的侵权，房屋的所有权人和承租人谁可主张权利？我们先来看一个案例：刘先生承租了一间产权房，自去年夏天以来，其邻居就将货物堆放在楼梯的过道口。现刘先生要求其邻居将货物搬走，但邻居却以刘先生不是房屋的所有权人为由，拒绝其提出的要求。

    很显然，邻居将货物堆放在楼梯的过道口，是一种侵权行为。但是，这种侵权行为侵犯的是所有权人的权利，还是承租人的权利？作为房屋承租人的刘先生，是否有权要求其邻居停止侵权行为？

    笔者认为：承租人承租产权房屋后，对房屋享有使用、收益的权利，当他人的行为影响其承租权时，可以要求对方排除妨碍或者赔偿损害。但是，承租人主张的权利范围，仅限于因占有而享有的权利，而不能主张属于所有权人的权利。

    对于承租房屋遭受第三人的侵权，如何主张权利，应当按照不同的情况予以处理：如果他人侵害的权利是承租人的权利，而并不影响到所有权人的权利时，比如侵权行为人对承租人的营业造成了损害，承租人即可以要求侵权人承担责任，但此时所有权人不能主张权利；反之，如果他人侵害的权利仅是所有权人的权利，而不影响承租人权利行使的，承租人就不能向侵权人主张权利；如果承租人和所有权人权利有重合的，若一方行使权利的，另外一方就不能重复主张这部分权利，但可以加入已经主张权利的当事人一方。

    综上所述，在上面的例子中，邻居将货物堆放在楼梯的过道口，已影响承租人的日常出行，因此作为承租人的刘先生有权要求其邻居将货物搬走。但是，假设刘先生的邻居将货物堆放在租赁房屋的顶部，则并不侵害到承租人的承租权，此时只能由房屋的所有权人通过物业管理公司主张自己的权利。

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