二手投资：二手房周边有重点学校可加价15％
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新京报 2005-02-24 09:41
业界建议，小厅、小厨、小卫“三小”户型要减10%；结合周边房屋成交价合理估算，以便出手
本报上期估价专栏曾经为读者介绍了一种结合周边成交的例子粗略为自己的二手房估价的方法，但是每一套二手房由不同的中介机构评估，或者采取不同的估价方法，最后得出的结论都将会有差别。本期以卖方曾先生在朝阳无限小区的一套房子为案例，请不同的公司及个人为其估价。结果显示差额只有一两万元。可见曾先生的估价比较合理，出手应该会更顺利一些。
卖家期望 60万元
曾先生两年前购买了位于朝阳区甘露园1号院的朝阳无限小区的一套房子，现在为了买更大的房子升级置业而想把这套房子转手卖出。这套商品房的建筑年代为2002年，位于21层楼中的17层，建筑面积105平方米，两居室，南北朝向，有暖气和燃气，普通装修。
曾先生认为，周边新商品房每平方米六七千元，朝阳无限的地理位置不差，认为总价能卖到60万元。
链家评估 约59万元
记者向链家咨询了这套房源的大概市价。链家市场总监宫萍表示，链家对大量成交的二手房案例研究后认为，用比较法及修正简单百分比的办法进行估价。
链家刚成交了朝阳区甘露家园一套108平方米的两居，成交价为5300元/平方米，建筑年代为2000年，塔楼，楼层为23层中的第16层，朝向为南，双气，普通装修。链家以它作为曾先生房屋的比较对象，进行了估价：
房屋位置修正百分数为0%，因为朝阳无限和甘露家园都同处在东四环外朝阳路十里堡地段；建筑年代折旧百分数为：(2002-2000)×2%(建筑年代每年折旧)=4%；朝向修正百分数为：1%，因为朝阳无限为南北向，朝向较好；楼层修正百分数为：1%，因为高层住宅层高比较优越；其他修正系数均为0%.
综合上述各数据，总的修正百分数为：4%+1%+1% =6%，因此该朝阳无限房屋的被估价为：5300×(1+6%)=5618元/平米；总价约59万元。
我爱我家评估 约60万元
记者同时也咨询了我爱我家。我爱我家专业人员王宁告诉记者，我爱我家对每套二手房的估价主要基于房源周边二手房的成交价，如果是较新的商品房则根据同一个小区类似二手房成交价做基准，然后结合房源具体特点及以往交易经验而评估，供买卖双方参考。
王宁表示，朝阳无限小区一共有17套二手房在我爱我家登记出售，大多数卖家的报价在5800元-6500元/平方米之间。针对曾先生这套二手房的具体特点及自身的经验，比如楼层17层属于比较好的楼层，就目前项目周边市政配套尚不是很好、也没有名校等因素，王宁认为，曾先生这套二手房的价格在5700元-5800元/平方米之间，总价在60万元比较合理。这也肯定了曾先生自己的心理价位。
记者评估 约61.9万元
一位从事过多年二手房评估工作的业内人士还教给了记者一种简单的估价方法。即以同区同类的一手楼盘的均价为基准价，再加、减计算，即可得出二手房的相近单价。所选取的楼盘与估评单元在各个方面的因素越相似越好。
1、房屋折旧：混合结构房屋折旧期是50年，每年折旧率为-2%；框架结构房屋折旧期是60年，每年折旧率为-1.67%；
2、符合旧房特点的，扣减-10%：符合旧房特点即指内部设计布局落后、功能陈旧或三小(小厅、小厨、小卫)；
3、楼层不同：修正分数类似链家的百分比。如果无南向窗户，则房屋的价值在基准价的基础上下调5%；
4、环境因素：无物业管理的房屋，下调5%，附近有市重点中小学的，上调15%；
5、心理因素：一般人们买二手房都在心理上有所顾忌，房屋的价值在基准价的基础上下调8%.
记者经过市场调查发现，区域相近的商品房珠江罗马嘉园22层塔楼的17层有119平米两居，价格在7200元/平方米左右，除了它是精装修之外，其他方面与曾先生的这套房子很相近。曾先生的房子是普通装修，因此可以在单价7200元中减去装修费用，一般是500元/平方米，即可以以6700元/平方米作为基准价。再计算曾先生的二手房价格：
该住宅建于2002年，混合结构，故折旧率为2×(- 2%)=-4%；不属于“三小”，免折旧；不是顶层，朝向为南北，免折旧率；有物业管理并属住宅小区，免折旧；附近无重点中小学，不加百分比；心理因素：-8%.
因此，该单元的每平方价格计算如下：6700元×(1-4%- 8%)=5896元，房子总价则为：5896元×105=619080元。
总结 相差1万-2万元属合理
可以看到，几种方法最后评估出来的价格距离曾先生自己估的60万元差别都不是特别大，只在1万到2万元之间。所以曾先生的估价相对比较合理，出手应该会更顺利一些，而不至于定价太高不易出手。
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