“阳光”下的交易：答二手房网上交易细节七问
http://www.haozhai.cn 文章来源: 文汇报 2005-02-28 11:02
本月18日，本市二手房网上交易平台正式公开试运转，今后买卖双方从挂牌、签约、贷款、还贷、产权登记、资金交割、申领权证只需到受理处3次，20天内即可安全、快捷地完成一笔存量房交易。
目前的二手房网上交易平台正处于试运行阶段，市交易中心还将根据运行情况，加强信息和业务的整合，完善二手房网上系统。由于这一平台更多的是一个资金流的交易平台，而不仅仅是简单的服务和登记功能，因此，其最终将朝着更加市场化的电子商务领域的方向发展，各种相关机构将在这个平台发挥作用。可以说，这是国内房地产电子化交易的一项创新。
网上二手房交易平台也受到了市民的极大关注，挂牌房源以每天100套以上的速度增长，网站点击率居高不下，不少市民纷纷向本刊来信、来电，询问有关二手房网上交易细节的相关事宜。为此，本刊“连线”了市、区房地产交易中心有关负责人为读者答疑，并提出了一些合理的建议。
中途纳入“资金监管”是否受理？
钱女士月前，傅女士在一家中介看中静安新城汽车公寓一套挂牌出售的二手房，通过这家中介和上家达成了初步协议，并已经支付给中介2万元的定金，约定3月2日支付首付款。在获知网上二手房交易平台可以进行资金监管的消息后，傅女士急切地询问，能否在约定日之前，将尚未支付的房款，转到网上平台进行资金监管，交易中心是否受理？
反馈：据长宁区房地产交易中心副主任王剑表示，傅女士在3月2日支付首付款前，重新纳入网上交易平台完成资金监管还是可以的。因为傅女士并非想通过网上交易平台规避中介费用，而是出于其购房资金安全性的考虑。但是，从操作上来说，傅女士应该首先征得卖家和中介的同意；然后与卖家一起前来受理点，签定资金监管合同，即可完成后面的交易步骤。
附记：记者了解到，由于网上二手房交易刚刚起步，类似这样要求中途转入网上交易平台的可能会有不少。部分市民可能还不熟悉这一平台，或已经在中介挂牌交易。因此，当通过各种渠道了解到这一平台的安全性和高效性后，都希望中途转到网上交易平台操作。
长宁区交易中心受理处日前就受理了这样一个个案，买卖双方网下达成初步意向，再到网上挂牌并直接转入签约交易的。买家谢先生和卖家翟女士，他们在网上交易平台开通以前，就已经签定了买卖协议，谢先生以52万元买下翟女士位于龙柏四村的63.9平方米两房一厅，之所以双方还要前来网上挂牌交易，主要就是上下家都看中资金监管的安全性。一旦发生司法查封等限制交易的事件时，可以保障购房人在终止买卖的同时，监管帐户内的支付购房款能安全返还，避免了以往在二手房交易中出现的因付款办证“时间差”导致纠纷的发生，各类款项付清后，房屋产权才会转移，真正做到了“银货两讫”。
目前系统仍在试运行阶段吗？
袁先生袁先生来电反映，他前去某区交易中心受理处，以280万元挂牌了虹桥河滨一处3房2厅157平方米的房源。但次日，当袁先生登陆区交易中心网站时，却不见自己的房源信息，经过一番电话交涉后，房源信息虽然挂在区的网站上，但查询市交易中心网站时，仍然无法搜索到自己挂牌的房源。对此，袁先生非常不解，来电询问是什么原因造成他所遇到的问题？
反馈：记者向某区交易中心了解情况，被告之目前系统仍在试运行阶段，但袁先生反映的问题已于当日经系统调试解决，其房源信息已经能够在网上搜索到了。
附记：记者在点击网上房地产具体查看房源信息时，也发现了一些不完善的地方：如在挂牌房源所在的地理位置描述相当模糊。记者查询了挂牌号为2005007000998的一套闸北区的公房，其地址一栏显示“闻喜路930弄”，这样的信息，即使记者查询地图，也不一定能了解大致的方位。在请教一些网络专家时，他们建议在设计网上地址栏时，可以给出区位所在一栏，如填写“闻喜路930弄，XX路与XX路之间”，这样更为准确一些；还建议上传一幅出售房源的实景图，有利于买卖双方；并在每一条房源下增加挂牌天数及浏览人数的计数，以便了解房源的受关注程度，作为买卖双方参考的依据之一，等等。
在二手房网上交易平台试运转新闻发布会上，市房地产交易中心蔡顺明主任介绍，目前该平台处于试运行阶段，系统存在一些瑕疵也属于正常现象，只有发现系统的问题，才能不断改进。今后一段时间，交易中心还将加强信息和业务的整合，完善二手房网上系统。
能否增加“挂牌估价”的辅助系统？
李先生日前，李先生兴冲冲前往徐汇区受理处，希望将自己的一套46平方米的“沁春园一期”的房源挂牌出售。他并不想选择网上中介代理，但是自己对近期区域价格的走势根本不知道，因此对于如何确定适合的挂牌价格有些踌躇，权衡之下他还是暂时放弃了挂牌的念头。李先生认为交易中心本身就有大量已成交二手房的价格信息，能否根据这些信息向卖方提供挂牌价格指导呢？
反馈：李先生遇到的难题，是许多希望免中介自行完成交易的售房者在挂牌时可能遇到的难题。作为个人，很难花大量的时间对房源所在区域的行情进行细致的调查。业内人士建议，李先生挂牌前估价的问题，最简易的操作方式之一可参照附近中介同类型房源的价格。否则，一旦挂牌价格过高或过低，对李先生完成交易都是不利的。
附记：据记者了解，建立网上平台辅助的估价系统在本市已有先例。上海东方典当有限公司就曾经推出“房地产融资价格评估辅助系统”，市民查询只要键入房源位置和面积，系统就会快速给出一个参考价格。据记者了解，该系统以房地产经济学中的?市场比较法?为理论依据，以大量完备、翔实的数据资料为研究基础，搜集、整合了三万余条有参考价值的本市各类房地产成交档案，并引入32位房地产领域专家提供的经验参数。
记者以为，上海市房地产交易中心的二手房成交档案，肯定远远超过某一家公司收集的数据，且信息更新也快速、准确，如果能据此开发“挂牌估价”的辅助系统，是有相当的可行性和权威性的。
传统中介是否将衍生新功能？
倪经理一中介公司倪经理提出，随着二手房网上交易平台的发展，今后传统中介是否会转向服务功能的新兴行业，例如成为顾问型的咨询公司？
反馈：作为中小型中介，对这样一个交易系统的出现，无须感觉“山雨欲来”，相当多的中介机构，已经有意通过转型，提供专业化的顾问型服务，并希望能在未来加盟这个平台。据记者了解，这一转型的做法是有可行性的，连一些精明的个人房产投资者也看到了这一商机。
附记：在“开通日”现场，记者采访了在圈内小有名气的个人房产投资者的孙先生，他表示，他打算另辟蹊径，近期开办一家房屋买卖的非中介交易的咨询公司，为二手房网上交易、租赁的“手拉手”客户，提供房屋估价、交易、装潢、租赁等全过程咨询服务。他认为，今后购买二手房时，房屋买卖的专业咨询和指导将发挥举足轻重的作用。购买二手房的目的性将更明确，如考虑租金收益，重视“现金流”的客户会更多的选择市中心的房源；又如“持房待估”的中长期投资的客户，选择一些位置偏远，配套尚不完善的二手房源反而有更大的空间。
据了解，去年以来上海市场二手房的成交面积已接近一手房，并将逐步取代一手房市场成为未来上海房产交易的主要市场。有关数据显示，2004年上海二手房交易面积达到了2727万平方米，成交约30万套，日平均成交约900套。上海市房地产交易中心主任蔡顺明认为，本市的存量房市场相当巨大，网上交易平台并非削弱了中介的职能，而是给中介提供了一个更为规范的竞争平台，诚信规范服务的中介完全能在这一平台上找到自己的位置，目前首批19家经纪机构，71名经纪人已经加盟到网上平台服务。
上海市房屋土地资源管理局庞元副局长在接受记者采访时也表示，当网上二手房交易达到一定规模、占据相当市场份额时，将很可能形成新兴的服务行业，比如通过终端连线，让更多的服务机构参与其中，进行一些延伸服务，充分发挥网上平台的电子商务功能。
获取房源信息渠道知多少？
钱女士钱女士来信反映，她本人由于年纪较大，从来不上网，无法从网上获得相关信息。而再专门去了一次离家较近的闸北区交易中心后，却发现那里尚未开设受理处。钱先生急切的想知道，像她这样希望改善居住的人，该怎样利用这个网上平台挑选二手房房源？
反馈：调查显示，二手房交易对象与一手房不同，中老年人占据了其中很大的比例，但这个年龄段的市民普遍触网较少，如何更好的服务于他们也是关注的热点之一。对此，市房地产交易中心宋唯副主任介绍，为了方便中老年市民使用这个平台，有三个途径可以利用：一是网上查询；二是前往各区受理处查询房信息；三是免费索取交易中心主编的《二手房·网上交易指南》刊物查阅资料。
此外，针对中老年群体的服务需求，本地最大贷款服务公司安家集团，推出“二手房网上交易全程陪同服务”，针对网上交易各个环节，实行从挂牌到交房的全程咨询和服务。
附记：据了解，目前本市已在长宁、静安、徐汇、卢湾、黄浦、普陀、浦东新区、嘉定等8个区的10个全市联网受理处，今年上半年，全市19个区县的21个受理处将全部开通。同时，为方便市民交易及办理相关手续，受理范围打破了原有行政区域限制，全市任何一个区县的二手房都可以跨区域操作，如闵行区的房源也可以在黄浦区挂牌交易，可在黄浦区签约并领取产证。
个人信息会被不法利用吗？
陈先生陈先生将其在安远路上的一套房子在网上挂牌后，一天接了20多个电话，其中大部分是房产中介的代理请求。一些中小中介无孔不入的电话，对他的日常生活造成了一定的干扰。陈先生担心，个人信息公布后，是否会被人不法利用？
反馈市房地产交易中心宋唯副主任表示，网上交易平台不仅对卖家上网挂牌申请进行审核，也充分考虑到了卖家信息的安全性。例如，对网上登出的房源地址信息进行了部分遮蔽，不显示具体的房源地址。此外，如果卖家对个人信息的安全仍存有疑虑的话，还可以通过网上交易平台委托经纪人，那样该房源的联系信息中将不显示卖家信息，而直接显示委托经纪人的信息。
附记：陈先生遭遇中介要求代理的情况，在目前上海楼市中是一个比较普遍的现象。宋唯告诫市民，是否需要网上平台经纪人参与，应该从买卖双方的实际情况出发考虑。静安区受理处的一笔网上交易非常典型：卖家赵先生由于平时工作较忙，因此就在网上挂牌时，选择了上海特原房地产经纪有限公司的经纪人代理，由经纪人负责接听咨询电话，并从数位意向客户中进行筛选、看房，最终达成意向。最后在经纪人和买卖双方，仅花了短短20分钟就在交易中心完成了必须的5项交易手续，经纪人按照“谁委托，谁付费”原则，只向卖家收取了交易额1％以内的中介费用，非常方便省事。
中介违规赚差价还能故伎重演吗？
顾女士顾女士来电询问以往一些中介利用买卖双方信息不对称，故意挂高店内挂牌房源的价格，并以此抬高区域价格，再抛出手里的房源，从而获取更高的差价。那么，二手房在网上平台开通价格挂牌后，是否也会有人故伎重演？
反馈：上海房地产交易中心副主任宋唯表示，虽然网上房地产交易平台的挂牌价格完全实行市场化运作，不会对二手房挂牌价格进行干涉，但是通过网上挂高价格抬高区域价格的方式基本上没有可能性，购房者对区域价格有一个基本的认识，一旦挂牌价格高的离谱，也就不会有人问津，既然没有成交，也就不能说是区域价格的真实体现了。只有网上公布的真实成交价格，才具有一定代表性，反映真实的区域价格。此外，在网上交易平台30天内没有成交的信息将主动撤牌，如需继续挂牌则要到原受理处办理续约手续。
附记：顾女士反映的现象的确是个别中介在交易中采取的一种手段，先通过拉高区域的二手房价位，再放出几套价格较低的房源，以迎合意向买家的心理落差，他们从中获取差价，或者更甚者直接修改店内此类房源的成交数量和数额，利用信息不对称，造成房源紧张的假象。而二手房网上交易系统的出现，正是从一个更高的层面上规范了中介市场，上述存在的问题将被遏制。通过网上平台交易，赚差价的暗箱操作等不规范行为将无生存空间。
①卖方前往全市任一受理处申请挂牌，房源信息上网发布。
②通过浏览网站、受理处查询或查阅《二手房》刊物三种途径获取房源信息。然后，买卖双方在网下达成交易意向。
③买卖双方前往受理处，在20分钟内完成签署房屋买卖、资金监管合同、产权登记、贷款申请等交易手续。
④签约后10天内，受理处完成产权转移登记和资金结算，买卖双方领取产权证及其他交易凭证。
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