业内：瞄准房主变现心态 购买二手房也有技巧
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新闻晨报 2006-06-30 14:36
但值得注意的是，同区域次新房与新供应商品房差价通常在500—5000元/平方米不等，如果购房者购买的是已装修的二手房，那么差价仅在200—2000元/平方米之间。购买这一部分次新房的消费者，主要是由于目前新房市场供应结构不能满足自身购房需求转而选择二手房，而二手次新房不仅地段较好而且很多是精装修，从价格、发展成熟度与直接入住的实用价值上，会引来不少改善型需求客户的目光，尤其是年轻人士的青睐。
从成交情况看，卖房人一般会想把营业税税费转嫁给买房人，转嫁以后的结果肯定是二手房的房价比实际购买成本更高，短期内会让部分购房者和卖房人产生观望心态，交易量势必会萎缩。因此对于这类“有税房”的选购，即使在营业税费用折算后，依旧能够体现出二手次新房的性价比优势。因此，理智的购房者仍旧可以权衡利弊、进行比较购房。
新政实施后，部分市民容易形成一个误区，即上市的二手房大多都是“有税房”，基本上都要征收全额营业税。其实，据不完全统计，2006年1—5月内，5年内房龄的二手房屋成交量占市场总成交量的38.9％，而5年以上房龄的二手房屋成交量占市场总成交量的61.1%。在6月1日执行新政后，由于5年以上房龄的二手房不在营业税征收之列，因此该批房屋会成为中低收入市民解决住房问题的首选，势必会造成5年以上房龄的二手房屋成交量的持续放大。
据上海顺驰市场部有关人士表示，在上海二手房市场上，平均成交房龄集中在6—8年左右，基本处于“免税”阶段。从房屋的供应价格看，以房屋总价60万元以下、60万—80万元、80万—100万元、100万—150万元、150万元以上五档分算，供应比例约为2：1：1：1.5：1.25。其中60%的房屋为中低档房源（80万元以内）为主，基本符合市场承受的主力购房价位。因此，该批中低价的“无税房”将会无可争议地成为新政实施后的主力成交房源。
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