看菜吃饭 看钱买楼:买二手房注重资金分配

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 房地产时报　　 2005-03-07 08:57

 近来，多方观点将今年楼市基调评价为“总态势依旧看好，不会出现大波动，房价还会有所上升，但上涨幅度会有所减弱”。二手房可不可以买、值不值得投资，应该注意哪些细节？搏邦地产董事、常务副总蒋国雄认为，资金分配已经成为今后二手房买卖重要因素。
　　2004 年上海二手房市场是继2003 年的又一个增长年，特别是在2004 年下半年第四季度，成交量和成交价格出现一个较大幅度增长。根据有关机构调查统计，89％的被访者认为2005 年房价看涨，其中36％人认为涨幅会超过20％。可以看出，今年上海楼市继续向好，但房价涨幅会有所减弱，大约在12％ －15％之间。
　　尽管目前二手房房价已经达到了一个比较高的水平，甚至某些地段、某些物业二手房价格已经高出相同品质一手房价格，但是二手房仍是一项有价值的投资产品。当然，现在进入二手房市场的人必须注意，首先心态要好。要有足够的风险意识，投资本身就有风险，房屋投资决不是包赚不赔的买卖，特别是在目前房价高位运行的情况下，更应该有这种风险意识。不能再有稳获暴利的心态，不能期望值过高。其次要选择对路，不要盲目跟风，要看地段和发展规划。要选择规划配套设施比较好的地段，像市中心，靠近CBD地区的优质楼盘，如古北新区、浦东陆家嘴和徐家汇，虽然这些地方房价比较高，但仍有上升空间，有稳定的租赁市场支撑房价，而且租金相对比较高。另外，还有一些具有上升空间的地区，如：中内环线之间的楼盘，如普陀和虹口，这些地区楼盘价格相对市中心同类产品还是略低。随着轨道交通和城市配套设施的完善，这些地区楼盘无论自用或投资都比较适宜。相对一些偏远郊区的楼盘，要注意到该地区的配套设施和规划实施的时间是不是在未来二三年里能够跟上。因为房子造得再好，如果配套和交通跟不上，那么实用性和投资性就差了。
　　俗话说“看菜吃饭，看钱买楼”。要根据自己的真实需求和经济实力来买房或投资。特别是对投资买房以后的资金安排，一定要有充分的思想准备，千万不要乱跟风，盲目透支买房。比如，同样一个楼盘规模比较大，功能配套设施都比较齐备的，要比一个单幢独体的楼盘更值钱。但也不是规模越大越好，特别大的楼盘也不一定是优势。目前租赁市场和买卖市场不对称，租金回报率跟不上房价上涨，这对于中长线投资的压力会进一步加大。银行贷款会进一步调控，政府会进一步加强对房产投机的抑制，投资风险会相应增加。另外，要加强自我保护意识，对二手买卖合同中的条款乃至附件都要认真审核，将交易风险降到最低。

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