于凌罡：个人集资买地建房 可以节约四笔费用

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 中国青年报　　 2005-03-07 11:26

于凌罡的方案最吸引人的一点就是这种方式比普通的买房子省钱。

　　他表示，由于是非营利性集资建房，这个项目可以省掉购买普通商品房时需要承担的四笔费用：一是开发商利润。由于合作盖楼项目是非营利的，因此不必支付开发商售楼时附带的利润部分，根据一般的情况，销售利润通常占房价的15%%～20%%。
　　　二是广告费用。由于该项目不做广告，不存在销售环节的提成，也不用像一般住宅那样盖样板间、售楼处，可以节约广告销售费用，这部分通常占房价的5%%。

　　三是机构维持费用。开发商通常是一个很大的单位，承担着包括房租和人员工资等很多与本项目无关的费用，而这部分费用是个人集资建房不需要承担的。“虽然我们也有工作人员和机构，但是我们的机构非常精简，而且不承担与本项目无关的开销。”于凌罡说。

　　四是节省项目贷款利息。由于合作盖楼的项目启动资金全部是由大家共同承担，所以不存在项目贷款，节省了原来由开发商承担的项目贷款利息，通常一个项目开发最少三年，这三年里开发商承担的利息应接近整个项目总造价的10%%。

　　此外，于凌罡还向记者分析了市场房价中包含的灰色开销：“开发商作为一个法人单位，公关费用和某些购买关系产品的情况无法避免，这不仅会造成工程费用上升，还会直接导致房屋质量下降。合作建房操作透明，且提供相应的监督机制，可以大大减少这类问题。节约了以上费用，完全可以用市场房价的70%%甚至是60%%就能拥有一套住宅。”

　　房子便宜40%

　　按照于凌罡提出的设想，首先业主需要交15万元可分批交)，利用这15万元，每个业主可以从银行贷到22.5万元，用这笔钱支付买地和建房的费用。楼建好后，因楼房的底商和附属商业设施也属于业主们，可以用从中获得的租金收入来冲抵那笔银行贷款。所以，根据于凌罡的估算，自己盖的房子比买地产开发商的房子大约便宜40%%。

　　以霄云桥附近的地块为例，购地费用预算在9000万元以内，工程造价约为7000万元。粗算下来，该项目每平方米带上精装修的价格在6000元左右，为周边商品房的60%～80%。

　　“低价”遭质疑

　　北京中原地产总经理李文杰却对于凌罡等人设想的操作模式带来“低价”产生质疑。

　　他在接受媒体采访时说：“于凌罡的模式是社会上的人士集资，形成管理机构，请专业人士设计等，而在这一系列活动中，各个环节都需要把关，没有专业的管理机构显然对成本的控制没有优势；而且在各个环节中，相关的人要涉及利益问题，如何监管也是问题，如果监管不力，把握不好，就有可能走向极端，最终损害出资人的利益。”

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　　于凌罡的住宅构想

　　于凌罡等人打算通过非营利集资模式，购地开发精装修，板式跃层小户型住宅。该住宅项目初步规划为地上12～15层，地下2层，共计500户左右。其中，地下2层为公共设备层，地下1层和地上1层为底商，地上2层至顶层为住宅。

　　户型暂定4米×9米和8米×9米两种，层高4.9～5.2米，每套户型的套内建筑面积约36平方米，销售面积约53平方米。可以隔成两层，成为复式住宅，增建跃层后可得使用面积约60平方米。

　　根据这一建筑形式，于凌罡估计，理想的地块面积应该在6000平方米左右，地上建筑面积大概是25000平米左右。霄云路的一块地恰好符合条件。如果购买这块地，购地费用预算在9000万元以内，工程造价约为7000万元，基本符合资金预算。

　　网友对个人集资建房的5种预期

　　1.各个环节都很顺利，房子如期建好，投资者都如愿得到自己的房子。“个人集资建房”形成了一定规模。

　　2.虽然走了很多弯路，但是房子还是建成了，投资者发现自己并没有少花钱，而且浪费了很多精力。

　　3.“个人集资建房”没有得到足够的人支持，没有筹集到足够的资金，最终计划失败。

　　4.建房过程中，利益分配不均，引发计划终止。

　　5.受不了各界的压力，“个人集资建房”发起人于凌罡主动退出。

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