通过中介交易要验明屋主 "正身"确保合同有效

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新闻午报　　 2005-03-17 16:55

在进行二手房交易时，过户时间越长，交易风险越大。双方在付款问题上都缺乏安全感，特别对于资金不足需要贷款的购房户来说，只有拿到房产证才能取得70％的尾款，而卖方只有在拿到全部房款后才放心过户，这是一对矛盾。 

　　由于目前有少数中介公司操作不规范，老百姓很难放心地全权委托中介机构办理交易，而本期“律师说法”栏目也收到了一封读者来信，从这封信中不难发现一些目前中介不规范操作的具体表现。 

　　案例： 

　　当事人蒋某在2002年2月经物业管理员小朱介绍，由本市某房产经纪有限公司作中介，在徐某手里买了本市某小区4号101室的房子，当时的售价为人民币12万元。在中介处签字时，蒋某发现徐某签的名字却是“陈某某”，当时蒋某就问徐某这是谁，在场的小朱和中介公司老板等人都说没问题，说陈某某本人有委托书，到时只要房产证一出来，就可以办理，要蒋某放心签字。虽然蒋某心存怀疑，但在家人的劝说下，还是签了字。 

　　之后，蒋某分两次付清了12万房款，徐某本人得11万元，其余的1万元被小朱和中介公司扣下。不久之后，徐某就用这11万元买了这个小区30号301室的房子。2003年底，可以办房产证了，小朱叫蒋某去找徐某来中介处签字，但徐某却告诉蒋某自己不去签字，之后徐某还说自己去法院打听过，顶多把原来的钱退给蒋某。 

　　由于房价不断在涨，蒋某的这些钱不可能再买到房子，而蒋某怀疑徐某和房产公司在背后搞鬼，她想请教，这套房子的产权是否还属于她？ 

　　律师说法： 

　　对于这份签名之后依然难以生效的合同，当事人在来信中并没有将许多细节都叙述完整。但记者还是请教了华东政法学院房地产法研究所副所长黄武双律师，他认为本案中的疑点有两个： 

　　1、所签合同的效力 

　　根据读者的来信推测，应当是蒋某作为买方、陈某某作为卖方、房产经纪公司作为中介方签订了《房产委托协议书》；所买卖的标的物为某小区4号101室房屋一套。 

　　如果房屋属于陈某某而非实际签字的徐某，则徐某签字有效的前提条件是必须取得陈某某的书面授权书（委托书）。不知道蒋某是否保留了该书面授权书。一般而言，受托的代理人既要在合同上写上委托人的姓名，也要签上代理人自己的姓名。从蒋某的来信看，徐某只写上了陈某某的姓名而未签上自己的姓名，如果蒋某有陈某某对徐某的书面授权书，一般还是可以认定为一个有效合同的。 

　　2、蒋某是否可以得到该房屋的产权 

　　蒋某是否可以取得该房屋的产权，取决于所签订的合同是否有效。如果徐某没有取得陈某某的书面授权（假如陈某某是产权人），如果该房屋产权不属于陈某某，也不属于徐某，则所签订的合同均属于无效，这样蒋某是不可能取得该房屋的产权的，只能请求中介公司和徐某承担赔偿责任。 

　　如果所签订的合同有效，则蒋某可以通过诉讼得到该房屋的产权。 

　　律师建议： 

　　在签订合同时，如果合同的相对方委托他人签订合同，则应当查看受托人的身份、委托授权书，以保障合同的效力。此外，购买房屋时，应当到房地产登记部门去调取登记资料，以确保房产权利没有问题。 

　　有些中介商不让购房者与房主见面，以便从中赚取差价。按照有关规定，中介机构在经营活动中只能收取服务费，不能从事经销活动赚取差价。但有的中介商在交易过程中编造房主出差、没空等谎言，这时买房者应该坚持与房主见面，查看有关房子的各种手续，商谈房屋交易价格后，再签订中介合同，切莫粗心大意。

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