怎么签订二手房合同

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新闻晨报　　 2005-03-18 13:39

  在二手房交易过程中出现的纠纷，其实有很多由于买卖双方不熟悉房屋买卖流程以及注意事项，结果导致自己的权益受到损害。那么，买方和卖方应该注意哪些问题，才能避免自己的权益受到不必要的损害呢？对此，立超房屋有关人士就签约过程中可能出现的相关侵权行为作了相关介绍，提醒广大读者注意。

　　首先，买卖双方应该约定房屋总价、违约金、滞纳金、交屋时间、过户时间、税费支付等内容。值得注意的是，如果房屋转让价中已包含转让房屋固定装修及附属设施，则在签《买卖合同》前，应该在中介的证明下将该房屋内的家具及设施进行仔细清点，并将品名、规格、数量等详列于《家具清单》后，买卖双方签字确认，以避免今后产生不必要的分歧。

　　其次，买方应该注意将下列条款写入合同以维护自身权益。

　　●做好卖方的产权调查，以便了解该房屋是否被抵押、是否被法院采取了查封、冻结等强制措施。

　　●钱款分批支付，一般签约当日首付30%，取得收件收据时支付60%，产证办理完毕支付最后10%。

　　●在卖方存在抵押的情况下，确定卖方撤销抵押的时间。

　　●约定卖方户口迁出的时间，一般约定为签约之日起15个工作日内。

　　●卖方的产证存放在中介公司，降低一房两卖的机率。相关案例：

　　赵先生在中介公司的介绍下看中孙小姐的某处房产，成交价格为100万元，签约当天赵先生支付房款的30%，即30万元整。不料事后，在交易过程中发现孙小姐的该处房产已被法院司法查封，1年后才可以解除司法限制。

　　上述案例可以看出，对房屋的产权调查是签约之前必不可少的程序，买家尤其需要注意。

　　再次，卖方应注意下列问题以维护自身权益。

　　●对买方的贷款年限、额度和资信进行了解。

　　●在合同中约定好买方办理贷款手续的时间。

　　●实行买方押款签约，即在卖方有贷款抵押的情况下，买方的首付款暂时存放在中介公司，待卖方还款撤押时，中介公司携款陪同。

　　●依现今的贷款政策，买方已有两套以上贷款记录(含两套)且尚未结清又进行按揭贷款的，可能导致银行拒绝通过其贷款资格。

　　●当合同转让价与评估价不一致时，沪上银行对贷款采取就低原则。如果合同价格远远高于评估价格，则会导致买方贷款额度不足。

　　●注意买方改变贷款额度的情况，比如买方原定贷款7成，而实际签《借款合同》时仅仅贷款了5成。所以需要在合同中约定“若乙方改变贷款额度或贷款不足，乙方须于取得该房屋《收件收据》当日，以现金方式支付完毕除贷款额之外的所有房款”。相关案例：

　　孙太太在中介公司的介绍下看中了王小姐的某处房产，成交价格为150万元。签约当天孙太太支付房款的30%，即45万元整，105万元由孙太太贷款。事后交易过程中，银行发现孙小姐的该处房产的评估价格仅为126万元整，按照就低不就高的原则，孙太太的贷款金额实际为88.2万(126×70%)。这就与孙太太预期的贷款金额有很大的差距。幸运的是，王小姐在中介公司帮助下，在签约当日在合同中写明了“若乙方改变贷款额度或贷款不足，乙方须于取得该房屋《收件收据》当日，以现金方式支付完毕除贷款额之外的所有房款”的条款，完好地保护了卖方利益。

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