别墅还贷儿子留学自己养老 理财计划应如何制定
http://www.haozhai.cn 文章来源: 理财周刊 2005-03-21 14:03
“我先生是马来西亚某集团在海口公司的执行董事，他们公司以前在文昌投资高尔夫球场，现在准备开发别墅群。他一年中至少有半年在海南工作，而我前年退休后赋闲在家，我们正考虑等他们公司的别墅群造好后，是否要在那边也买一套。内部价估计20万元左右即可。”电话那头传来安悦女士柔和的声音，让人误以为是她的女儿或亲戚，没想到对方已经53岁了。
收入颇高 结余不多
安悦女士是一名退休教师，目前每月领取1000元的退休金。先生作为公司高管，月入16500元。儿子现年22岁，就读于上海外贸学院国际经济法专业三年级，2006年可以本科毕业。
虽然家庭总收入颇高，但是由于他们每个月要支出9500元的房屋贷款，加上4000元的基本生活开销，500元左右的医疗开销，以及儿子每个月1000元的生活零用，安悦女士一家每个月的结余并不多，只有2500元。
而年度性收入方面，先生目前年终奖金一般为10000元，同时他们家有一套房子用于出租，年收入20000元。刨去全家5000元的保险费和儿子的6000元学费，安悦一家的年度性结余为19000元。
别墅生活 压力骤增
通过安悦的介绍，我们了解到他们目前居住在闵行区的一套联体别墅内，这套房产买入价为200万元，购买时贷款了77万元，目前的按揭贷款余额为70万元。因此，自从他们搬到别墅居住后，每月的还款压力瞬间剧增。
而他们原先居住的三室两厅房产，因为房型较大，很容易空置，租金不稳定。虽说月租能达到4000元左右，但每年的租金收入只能以半年来计算，差不多只有2万余元。这套投资用的房产买入价为85万元。
现在，前文已经提及，由于三个家庭成员的工作、学习和生活状况，安悦和先生打算在海南购置一套别墅：“海南房价便宜，而且又适宜冬季养老，但不知道专家认为有没有这种必要？”
准备儿子留学基金
“我先生希望儿子大学毕业后能马上出国留学，但我们也比较尊重孩子自己的意见。以他目前的状况来看，似乎并不想马上出国。所以他的留学计划还在考虑中。但作为家长，我们是肯定要为他准备好留学费用的，我们计划要筹备20万元的留学基金，供他将来使用。”可怜天下父母心，同天下千千万万的父母一样，孩子总是他们最先考虑的对象。要不要在海南买别墅，安悦和先生还希望请专家提意见，但为孩子准备好留学基金，却是他们认为一定要做好准备的事情。
筹备养老和旅游金
除了儿子的留学计划，安悦和先生也考虑到为夫妻两人未来的退休生活多准备一些资产。过去，他们曾经参与了股票市场，尤其是B股的投资。刚开始还小赚了几笔，但目前资产已经缩水，而且被套牢。
“我们一共投进去8、9万元美金，但现在的市值只有5万美元左右。我想这笔钱是不是应该先放着不去管？”安悦女士有些迷惑。面对国内相对狭窄的投资渠道，安悦女士希望专家能给她指点迷津，多给些家庭投资方面的建议，好让他们多多积累今后养老和旅游的费用。
是否要在上海买车？
“另外，因为我们住在闵行，所以我们在想要不要买辆私家车。当然，车子不一定要很贵，主要是图个出门方便。但考虑到先生到上海时，打的之类的费用公司都可以报销，所以我们有些取舍不定。”安悦告诉记者，随着新项目的紧张，先生很可能会加薪，而且年终奖金额度方面会有一些提高。这也是他们冒出买车计划的原因之一。不知道专家的意见如何？
每月收支状况(单位：元)
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每月收入 |
每月支出 | |||
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本人收入 |
1000 |
住房贷款月供 |
9500 | |
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配偶收入 |
16500 |
基本生活开销 |
4000 | |
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医疗费 |
500 | |
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子女教育费 |
1000 | |
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合计 |
17500 |
合计 |
15000 | |
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每月结余（收入-支出） |
2500 | |||
资产配置建议：
一.家庭财务分析：
资产负债率：负债/资产＝800000/3280000＝24.39%
安女士夫妇家的资产负债率小于50%的警界线，说明安女士家的负债情况良好，还有利用财务杠杆增加资产的空间。但是我们发现，在安女士的资产项中，有很大一块是房地产这样的不动产，占总资产比高达86.89%。
不动产占比高是把双刃剑，好的一面是家庭资产保值安全性高，在经济面趋好带动房价上升的情况下还有很强的增值潜力；但坏的一面就是它牺牲了家庭资产的流动性。由于房屋买卖的交易成本较高，周期较长，导致房地产变现不易。我注意到在安女士家的负债项里有一笔10万元的朋友借款，照理一个年收入20万元，总资产达300万元的家庭是不会拿不出10万元钱的，除非是他的流动性资产太少。于是我们需要再看看安女士家的反映流动性资产的财务指标，看看它的情况如何，是不是符合我们的推测，即安女士家可变现资产不多。
速动比率：流动性资产/每月支出＝10000/15000＝0.67
一般家庭需保持相当于半年支出水平的流动性资产，比如现金或活期储蓄等，以备不时之需。安女士家的流动性资产水平过低，假设没有收入来源，支撑一个月的正常开销都成问题。安女士家需要重新组合资产配置，以确保现金流的安全。
每月结余比：每月结余/每月收入＝2500/17500=14.29%
一般家庭结余比可以控制在40%以上，安女士家每月结余不到该指标的一半。为什么会赚得多，花得少，结果余钱还不多呢？钱都到哪里去了呢？通过计算，我们发现，安女士家每月最大的支出在于房贷的还款，占总支出的63%。安女士真算得上“养家”糊口了，花在房子上的钱将近3倍于他们全家3口吃穿用行的花销。
每月还贷比：每月还贷额/家庭月收入＝9500/17500=54.29%
安女士家的还贷比已经高于30%的警界线，说明安女士家的偿债能力有些薄弱，债务负担过重。当然安女士的先生还有一笔年终奖金，外加年底房租的收入，或许这些能改善他们家的还贷情况。
年度还贷比：每月还贷额×12/年度收入＝114000/240000=47.5%
可以看出安女士家的年度还贷比例还是高于平均水平30%，这也意味着即使能将年底的房租收入和奖金平摊到每月收入的话，也不能改善安女士家的还贷水平。
二.家庭理财计划分析：
1.购买海南别墅
安女士没有说明何时准备买别墅，单纯从财务角度来看，时间对购房计划的影响很大，在这一两年内，不建议安女士购买。
2.为儿子筹备20万元留学基金
虽然安女士的儿子还没打算出国，但安女士是一定要准备这笔钱的。不过，从实际情况来看，20万元的留学基金可能还不够，估计要在40万～50元左右。这笔钱可以通过将结余定期定额投资于货币基金或人民币理财产品来筹措。
3.筹备养老和旅游金
按照其现在的资产，折现后完全可以负担大约170万元的养老金。因此，安女士不必过于担心狭窄的投资渠道。至于其持有的B股，可以暂时持有，等有了更好的投资机会再抛出不迟。
4。 准备买车
考虑到安女士家的实际情况，本人退休，交际不多；丈夫常年在外地工作，且在上海时，交通费用可以报销，买车的用处不是很大。从财务上看，购车也不是一个好的选择。
工商银行 金立彦
投资建议：
经过对安悦女士家庭资产配置状况的分析，其家庭资产需要进行调整，主要是降低房产比例，减少月度还款额度，调整金融资产中外汇资产比例和股票资产比例，提高资产的流动性，通过合理的投资来安排退休生活费用和儿子留学费用。
一、房产：上海出售一套海南买入一套
房产方面，建议在现有两套房产选择其一出售，由于近年上海房产市场比较热，售价应该都能超过购买价。如果出售三房两厅的原房产，则以其中一半偿还银行和私人债务，这样房屋贷款月度还款额会降低到5000元左右，达到合理的水平；如果出售别墅，则可以完全偿还债务。买入海南的别墅，一方面是满足先生在海南的生活所需以及未来冬季到海南养老过冬，二是内部价格一般都大大低于市场价格，也是比较好的投资机会。
二、一半外汇资产转为留学准备金
外汇资产方面，5万美元B股中出售一半约合人民币20万元，把所得部分存入银行，为儿子出国留学做准备。
三、不建议在上海买车
不建议在上海购买汽车。如果出售别墅，(三房两厅没有说明位置，估计应该在市区)购车的必要性大大降低；如果出售三房两厅，在偿还欠款和购买海南的别墅后资金剩余并不多，使用汽车贷款将使月度还款额超过合理范围，因为先生的福利也比较好，建议不考虑在上海买车。
四、金融投资组合化
金融资产投资方面，预留3万元作为家庭备用金。经过以上安排后，剩余的资金可投资期限长，安悦女士家庭的风险承受能力高，风险投资产品的比例可以高点。股票市场是最普通的投资市场，虽然近几年股票市场经过了长期的调整，但从长期看，股票市场的收益比较高，是比较好的中长期投资品种。安悦女士以前的投资并不是很成功，剩余B股资产由于没有好的投资替代，还是投资B股，人民币资产以投资基金为主。在资产组合上，80%的人民币可投资于股票基金，具体品种可以在华夏大盘、鹏华普天、ETF等品种中进行选择，ETF是一个新的基金投资品种，兼具开放式基金不折价和封闭式基金交易便利的优点，而且是采取被动投资，运作成本低，是一个比较好的投资品种；20%投资于货币市场基金，货币市场基金本金基本有保证，收益高于一年期银行存款，还免利息税，流通性比较好，是很好的储蓄替代投资品种，备用金也可以投资于货币市场基金。
这样，无论是出售现有的哪套房产，经过调整后的家庭资产结构较原先合理，金融资产基本上都能满足退休后生活所需。
国信证券北京东路营业部 陶正斌
保险建议：
首先，对于一个家庭而言，最大的财务风险就是收入的主要创造者故去，导致未亡人丧失经济来源，无法维持正常生活。对于安悦女士家来说，先生是家庭的主要经济来源，因此要以先生为主要被保险人，购买较高数额的死亡保险(包括定期寿险和健康险、意外险中的死亡给付部分)。根据安悦女士的家庭状况，至少应该为丈夫购买100万元保额左右的这类保障。
另外，注意到安悦女士虽已有女性重大疾病的保障，但保额太低，起不到基本保障作用，而丈夫在重疾和意外方面没有任何的保障措施，建议首先考虑为丈夫购买含重大疾病的保障型险种，并附以较高比例的意外险和医疗险。
最后，在这里还要给安悦女士介绍一些购买寿险的注意事项和购买技巧：
1. 买保险主要是买大的保障
一般来讲，较小的损失可以不必要保险，而严重程度的损失是适合于保险的。人们除了
购买保险来对付它，没有别的更好的办法。对于高额损失就需要投保高保险金额。高保险金额可以使投保人得到最充分的保障，当然，其保险费自然会较高，但可以用提高免赔额的办法，降低保险费率，从而抵消高保额所高出的保费。记住，买保险的主要目的是为了预防那些重大的、自己无法承受的损失。
2.注意险种组合，避免重复投保
投保人身保险可以在保险项目上搞个组合，应避免重复投保，使用于投保的资金得到最
有效的运用。例如安悦先生的工作需要经常外出旅行，那么就应该买一项专门的人身意外保险，而不要每次购买乘客人身意外保险，这样一来可以节省保费，二来在任何其他时候和其他情况下所出现的人身意外，也会得到赔偿。这就是说，如果您准备购买多项保险，那么您应当尽量以综合的方式投保。因为，它可以避免各个单独保单之间可能出现的重复，从而节省保险费。得到较大的费率优惠。
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