专家提醒：二手房交易中责任约定不可漏

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 上海证券报 　　 2006-08-25 16:46

    根据《合同法》规定，房地产出售合同和其他绝大多数合同一样，都是自签订之日起生效(除非双方在合同中特别约定生效条件)。尽管本案中的合同未经登记，但仍然属于有效合同。到房地产交易中心办理登记的手续，仅仅是物权所有权转移公示程序，并不是房地产买卖合同生效的要件，很多人对此都有误解。

　　由于该合同是合法有效的，尽管双方没有约定违约金条款，但李铭在售房人不配合办理登记过户手续的情况下，可以起诉要求售房人履行合同，配合办理登记过户手续。因此，本案中的李铭还是能够以约定价格购入物业。

　　但是值得指出的是，房地产出售合同中大量内容的约定缺失，这种做法很不可取。大量二手房的出售合同，包括部分通过中介公司签订的出售合同的内容记载均十分简单，仅就交易所必须的内容进行记载，而其他条款均是空白。一旦发生纠纷，双方很容易由于约定不明而互相扯皮，导致问题无法解决。

　　因此，在二手房的买卖过程中，建议买卖双方均应仔细阅读合同条款并就相关需要约定的内容予以商讨并明确，以免在出现纠纷后束手无策。

　　在宏观调控政策接连出台之后，二手房价开始有所回落。李铭觉得这是“乘低吸纳”的好时机，因此转而关注二手房市场。经人介绍，李铭寻觅到一个急着将物业出手的卖家。虽然那套公寓房地段较好，但由于资金紧张，卖家愿意以略低于市场价格的单价将其出售给李铭。没有通过中介公司，双方就在朋友的见证下自行签订了标准版本的房地产出售合同。碍于熟人情面考虑，双方对房地产出售合同签订得非常简单，仅就房屋价格、物业所在地、付款时间、交房时间等必要因素进行了约定，而关于违约金等众多责任约定条款则未填写约定。

　　合同签订完毕后，李铭如约支付了30%的首期房款。但在办理产权变更登记之前，卖家突然变卦，要求李铭向其多付10万元。李铭间接了解到，该卖家的资金紧张状况已经通过有效途径进行了缓解，因此不愿意再以较低价格出让房屋。卖家提出，由于该合同尚未登记生效，因此在办理登记之前有权提高房屋的售价。言下之意为，该物业的出售合同并没有约定违约金，因此李铭也就无权要求赔偿。

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