房贷应对加息：教您新利率下如何少付息（表）

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 转载　　 2005-03-24 10:26

图为具体等额本息月还款额对比表

    “如果贷款买第二套房，利率和首付都会提高。”面对新政，李先生提出疑问，第二套房怎么界定，第一套全额付款的情况下再贷款是不是也算第二套房？什么情况下可以申请到相对优惠的利率？

　　影响
 
　　小两口买房成本增加

　　中国人民银行决定，从2005年3月17日起，商业银行自营性个人住房贷款利率将不再实行现行的优惠利率，而回复到同期贷款利率水平。

　　从目前各商业银行的动作看，这可能会导致一个现象，就是拥有几套房产的投资者面临还款压力的增加、投资风险的加大以及收益的下降而出现大量的房产抛售。而作为一般的房产置业者由于缺乏一定的金融房贷支持，可能就没有能力完成房产的置业。从另一个方面来说，加息对北京房价可能造不成太大影响，不过对抑制房价疯狂上涨是非常具有效果的。

　　业内人士认为：房贷利率的上调最关键的目的是打击房产投机者，而作为正常的房产投资者或是置业者完全可以通过自身资源的调整，仍然能够顺利的进行投资与置业。

　　提高利率降不了房价

　　此次加息，目的主要是为了打击投资客炒楼花。因此，对购买自己居住的买家来说影响相对较小。对于北京房价会不会因此下跌，专家指出，加息虽然对楼市产生很大影响，但从北京来说房价下降可能性比较小。原因是，根据市建委数据显示，去年北京房价上涨9.8%。看起来上涨幅度比较大。不过，分析一下，就能看出来建设部在2002年曾出台取消毛坯房的政策。去年正好赶上，大量精装修楼盘交房。这样精装修成本也造成了事实上的房价上涨。要是扣除精装修原因，北京房价上涨也就在5%，这正好与去年通货膨胀率差不多，因此北京房价是控制在合理范围内。外加上土地、建材成本等原因，北京房价下跌的可能性不大。当然，加息也抑制了许多炒房客，因此房价大涨也不现实。

　　实例

　　购房者调整买房计划

　　在购房成本增加，利率预期再度上调的前提下，许多小两口不得不重新规划自己的买房计划。

　　刚刚新婚的李春杰与王惠娟小两口，目前有家庭存款35万元，家庭月收入10000元，正为重新制定买房计划而发愁。李春杰原本打算买一套大一点的房子，现在计划落空了，并让记者帮忙给他们做一套计划。

　　记者请教专门经纪机构链家，链家市场专业人士表示，李先生有两种方案，第一套方案就是先满足居住的需求，购买一套总价为50万元的二手房，等到条件允许后再进行升级置业；第二套方案就是直接一步到位，购买一套总价为100万元的商品房。其中首付都是30%，贷款年限都为20年。

　  这位专业人士表示，根据图表，我们再结合去年银监会的规定，住房贷款人的月还款额与月收入比控制在50%以下(含)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含)。

　　据此，个人住房贷款月还款额与收入比公式计算，如果贷款个人(或家庭)月收入为10000元，则每月的房贷还款额最多不能超过5000元；假设贷款人已经有了其他债务每月要还款1500元，则房贷每月还款额最多不能超过4000元。

　　也就是说，李先生在没有债务的情况下，加息前可以购买二手房和商品房，甚至在利率上调至5.51%的情况下，银行在原则上仍然会发放给李先生贷款。

　　加息后计划可能落空

　　此次利率上调，一方面是为了抑制房产的过热投机，另一方面银行也是为了提高房贷门槛、降低房贷风险，这就促使银行在发放房贷的过程中不会去触及风险的边缘。如果按照李先生目前的经济状况可能很难获得银行的贷款支持；特别是现在有些银行(如建行、招行)已经实行个人贷款利率为6.12%；如果李先生贷款70万元，则每月的还款额已经达到5063.6元，超出了50%的规定，银行在这种风口浪尖上必然不会满足李先生的贷款要求。

　　买二手房更实惠一些

　　另一方面，从李先生自身的角度来看，如果在加息前，在没有债务压力的情况下，可能会考虑购买商品房；但是，在加息后，即使在未来利率不上调的情况下，李先生购买二手房的每月支出成本最低增加92.07元，但应该是一个可控范围，毕竟月还款额不是特别高；如果购买商品房，则其每月支出成本最低增加184.15元，而且其月还款额已经是月收入的48.2%，为了防范不可预见的事情发生，李先生自己也可能会考虑不购买商品房，从而转投二手房，等到时机成熟的时候进行再次置业。

　　提醒

　　在建行贷款利息最高

　　专家分析，在目前已公布利率的商业银行中，仅就利息支出这一项，在建设银行贷款买房最不实惠。以5年以上贷款为例，建行的利率是6.12%，而执行下限利率的银行只有5.51%，利差达到0.61个百分点。假设需要申请一笔20万元、10年期的贷款，在建行做每月需要归还本息2232.48元，而在工行做每月只需要归还本息2171.51元，两家银行相差60.97元。不过，在目前来说，房贷大多都是由开发商与银行直接协议，购房者自己选择银行的很少。这样也导致购房者在操作上面临一些问题。（邹玉瑞/文）

　　房贷利率答疑

　　第二套房界定细则还未出台

　　专家预计：如果被认定为投资，第二套住宅贷款将承担高息

　　前天有消息传出，“如果贷款买第二套房，利率和首付都会提高。”许多读者提出疑问，第二套住宅怎么界定，第一套全额付款的情况下再贷款是不是也算第二套住宅？什么情况下可以申请到相对优惠的利率？记者采访了有关银行专家。

　　根据四大银行的新房贷利率基本确定：除建设银行外，工商银行、农业银行和中国银行都原则上执行央行的下限利率，即在央行基准房贷的基础上下调10%。不过，对于购买第二套住房和高档写字楼、高档别墅的个人将不享受这项优惠。另外，它的首付款也上调到30%到40%。

　　对于普遍反映的“第二套住宅”如何界定的问题，专家表示，目前细则还没有正式出台，要等细则出台后才能确定。那么，第一套住宅贷款已经还清，再贷款买房算不算“第二套住宅”？专家说，这都是细则中要解决的疑问。但他们推测：如果银行认定所买的第二套住宅作为投资用，那么将会按“第二套住宅”处理，也就是说，这样的房贷将承担高额利率和高首付。

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