出卖住宅楼架空层 开发商有这个权利吗?
http://www.haozhai.cn 文章来源: 解放日报 2005-03-24 15:37
近年来，开发商和业主们针对住宅楼架空层的权属问题，屡屡发生纠纷。最近，上海市闸北区人民法院受理了延长中路628弄小区业主委员会诉开发商要求明确架空层权属问题的纠纷案。法院受理此类案件在上海尚属首次，引起了社会各方面的关注。
事件回放：2004年3月31日，延长中路628弄小区业主委员会受小区业主大会委托，一纸诉状将小区住宅开发商上海利丰达房地产开发经营有限公司告上法院。
原告的事实和理由是：开发商于1995年对本市共和新路293街坊1号地块进行开发，投资建造了五幢多层商品房。1997年10月竣工，同年11月17日，开发商取得了房地产证（建筑面积为16736.23平方米），门牌号码为延长中路628弄1———16号，且商品房底层均建有架空层（建筑面积为2085.98平方米）。由于架空层层高仅1.97米，至今未获得产权证，然而，开发商在销售商品房时，将住宅底层架空层的大部分的使用权作为转让或赠送给房屋受买人，目前架空层部分由业主用作车库；部分由业主用作储藏室。小区业主委员会认为，延长中路628弄1———16号商品房底层架空层无法办理产权证，应为附属设施。根据《上海市住宅物业管理规定》第20条的规定，地面架空层应归全体业主所有。
被告开发商则认为，架空层不属公共配套设施，所有权应归自己所有；且1997年开发房地产时，国家对架空层没有具体规定，现架空层已由部分业主使用，原告的诉讼将不利于维护小区稳定的秩序。
审判结果：
法院认为，本案中，原告主张的架空层在房屋销售时由被告通过赠与或转让的方式给了部分业主，对该部分的架空层的权属当时法律无明确规定，部分业主系支付相应价格善意取得架空层的使用权。现原告依据《上海市住宅物业管理规定》第20条的规定主张架空层归全体业主所有，而该规定于2004年11月1日刚刚施行。因此，对之前已处分的架空层的权属不具有溯及力。最后，经法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第5、第6条规定，判决如下：上海市闸北区延长中路628弄小区业主委员会要求确认本市延长中路628弄1———16号底层架空层（建筑面积为2085.98平方米）归全体业主所有的诉讼请求，不予支持。
各方观点：
原告小区业主委员会的代理人：在此案件审理过程中，正好出台了相应的法规规定也明确了业主这一权利。2004年11月1日实施的《上海市住宅物业管理的规定》第20条：物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有，包括门房间、电话间、监控室、地面架空层、公用走廊。
虽然在现实中，架空层经过政府规划部门的批准是可以改造为产权车位进行销售的。但在此案中，开发商没有经过规划部门审批而擅自把楼房底部的架空层改造，作为车位和储藏室进行销售。并且改造后的车库也不符合国家有关车库的设计技术要求，（作为车库的层高要求达2.2米以上，而此改造后层高实际为1．97米，）。这显然是违反了法律规定，侵害了业主的合法权益。
我们提出架空层的权属应当归全体业主共同所有，是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部公布的《城市房屋权属登记管理办法》等现行的法律规定，新颁布的《上海市住宅物业管理规定》对架空层权属作了明文规定，也是基于上述法律法规精神而进一步明确的，同时，也是对我国房地产法律在小区物业管理方面具体实践上给予了进一步完善和补充
我们许多业主都是在购房入住小区后，才购买被房产商分割好的（架空层）储藏室和车库，房产商此时采用签订参建住宅协议或车库认购协议或储藏室认购协议的方式对架空层进行销售。我们认为，当时业主花钱购买的是仅有使用权的储藏室和车库，充其量是从物的占有和使用的约定，其收益则由开发商独自享有，而不是一项财产所有权的转移的确认，架空层（从物）的所有权仍然依附于小区购置商品房（主物）的广大业主，况且，法律还规定在转让房地产时，不允许将土地使用权与房屋所有权相分离、分割。很显然，在现行房地产权的法律法规中都十分清楚地表明不计算容积率、没有独立使用价值的、与土地上建筑物融为一体的架空层，其所有权理应归属购买其住宅单元的全体业主所有。
此案的判决结果给我们留下了许多思考：第一：法院不支持业主委员会的诉讼请求，那么这个架空层究竟属于谁，又有谁能决定它的归属。
第二：开发商改造的架空层没有经政府规划部门审批，是否属于违章建筑，对于违章建筑应该如何处理呢？
第三：开发商改造并处分架空层，如果这种改造是合法的，那么改造后的架空层出现渗水，该由谁出钱修理？是否要缴纳专项维修资金呢？第四：小区开发商把架空层改造为车库并以使用权买卖、赠与给小业主，如果是合法行为，那么小业主有权要求政府在小产权证上注记。如果政府不予注记，这种买卖是合法还是违法？再者，假如业主要转让房屋所有权，但不转让“车库”是否可以呢？
上海陈海杰律师事务所：虽然，《上海市住宅物业管理的规定》第20条规定，地面架空层属于配套设施设备归全体业主所有，但该规定是从2004年11月1日起施行的，因此对于本案首先要解决的是《上海市住宅物业管理的规定》是否具有溯及力的问题。所谓法律的溯及力，也称法律溯及既往的效力，是指法律对其生效前的事件和行为是否适用。如果适用，就具有溯及力；如果不适用，就没有溯及力。由于法律应当具有普遍性和可预测性，以使人们根据法律从事一定的行为，并为自己的行为承担责任，所以一般以法律不溯及既往为原则，我国目前也采用这一原则。因此，本案中原告依据《上海市住宅物业管理规定》第20条的规定主张架空层归全体业主所有，势必无法得到法院的支持。
然而，架空层作为住宅配套设施设备，尽管1997年时法律对其归属没有明文规定，但从相关法律法规可以看出，架空层的权属应该是可以认定的。其一，如果架空层已取得房地产权证，那么，其权利人为持有房地产权证之人。其二，如果不计算建筑面积，未取得房地产权证，那么其权利依附并归属于全体业主所有。因为不计算建筑面积，因此，也不能取得相应的土地使用权面积份额，其法律地位依附于具有房地产权证的建筑面积，也就是属于设置架空层住宅楼房的从物。根据物权理论，从物的法律权利依附于主物中。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分离。所以，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋全部出售之后，不计算建筑面积的架空层的权属将全部转移并归属于全体业主所有。
上海市房屋土地资源管理局物业管理处有关人员：从相关的法律可以推断出，没有围护结构的架空层虽然不属于房屋主体，但是它是房屋的附属物。房屋是主物，架空层是附属物。架空层和房屋是不能分割的。架空层应归属于拥有房屋所有权的业主。架空层的权属性质等同于小区内的花园、门房间等。
开发商在取得大产证的同时也拥有了架空层的所有权，但当他把房屋卖掉时，架空层的权属就应随着主物房屋的所有权一同转移给业主。而不单独留存在开发商手里。
一般而言，架空层是依附于主体建筑的，是没有独立产权证的。在无明文法律规定的情况下，因为没有确立独立的产权，所以，不能单独转让。不能单独确权的，又是必须配备的，属于全体业主所有。如果，架空层的面积在销售时已经分摊，那么，分摊给谁就是谁的；如果面积没有分摊，只能属于配套设施。当然，法律是不具备溯及力的。
- 【 打印 】 【 关闭 】
- 免责声明：
本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097
