未登记的租屋买卖时可以破租赁

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 解放日报　　 2006-10-05 08:55

    李律师：今年3月份我向张先生租赁了位于徐汇区的一套三居室房屋，月租金7000元，合同期限为2年，每三个月支付一次租金。前不久，张某告诉我，他已经将这套房屋卖给了王某，过户手续快要办好，由于王某不同意我继续租赁这套房屋，所以限我一个月内从该房屋内搬出。我听说法律有规定，买卖房屋是不破租赁的，现在我是否有权拒绝搬出，并要求新的房东继续履行租赁合同？

    读者：小宁

    律师观点

    小宁：根据我国合同法的相关规定，在租赁关系存续期间，租赁物的权属发生变更，不影响租赁合同的效力，这也就是通常所讲的“买卖不破租赁”的法律依据。但随着社会经济的不断发展，“买卖不破租赁”这一着重保护承租人权利的古老法则已并非绝对，根据我国《房地产管理法》和《上海市房屋租赁条例》等有关规定，房屋租赁应当签署书面租赁合同并向房产管理部门登记备案。房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。也就是说我国法律法规对房屋善意买受人的权利也是同样平等地给予保护的。

    租赁合同登记备案的作用是对租赁关系予以公示，从而有效保护承租人对所租赁的房屋行使诸如优先购买权、继续承租权等方面的权利。在此需要说明的是，如果租赁合同没有经登记备案，但承租人有证据证明房屋买受人事先已经知道租赁关系存在的，承租人仍是有权要求买受人继续履行房屋租赁合同的。

    综上，具体到你是否有权要求王某将该房屋继续租赁给你，关键就看你和张某的租赁合同有没有经过登记备案，如果没有备案登记，同时你也拿不出证据证明王某事先就知道张某将房屋出租给你的话，你是无权再要求继续履行这份租赁合同的。当然，如果是由于张某向王某隐瞒了你承租房屋的事实，导致你不能依据相关法律规定要求继续租赁房屋的，你可以追究原出租人张某的违约责任。

    实践操作中，租赁双方往往由于法律意识的淡泊或者出租人为了逃避税收，而不将租赁合同进行备案登记，这种做法虽较普遍，但从由此而产生的大量租赁纠纷案件中，律师还是建议广大租赁双方，最好将租赁合同作备案登记，以减少不必要的纠纷。(文/李亚慧)

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