温柔陷阱防不胜防 购房需要多个“心眼”

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新闻晨报　　 2005-04-01 12:59

近来上海市房地产市场的迅速发展，除了正常的增长之外，其中也存在部分房地产开发企业和中介机构的不当操作甚至是违法操作所致，利用其在房地产市场中的特殊地位哄抬房价，牟取暴利。

　　上海市申房律师事务所主任律师孙洪林表示，在诸多现象中，对于房地产市场影响最大，对于消费者权益侵害最为严重的就是开发商的不当行为。其中最为明显的就是开发商刻意营造房屋销售火 

爆局面，给真正购房的消费者造成一种不及时购买将无房可购的心理暗示。而事实上，所谓的火爆销售状况可能纯粹是开发商自身工作人员甚至是临时聘用人员的“杰作”。

　　由于上海市目前实行预售商品房网上登记备案制度，开发商就利用这些人员签订预定协议或者预售合同并在房地产交易中心登记备案。然后再以这些人员的名义抬高房价向购房人销售，更有甚者直接在周边的中介经纪机构挂牌出售，同时声称可以让开发商撤销合同后与购房人重新签订合同并登记，达到规避上海市的期房限转政策的目的。

　　所有这一切在购房人看来可能是千辛万苦幸运地买到一套心仪的住房，而实际上不过是开发商精心编造的一个温柔陷阱罢了，比如在上海市房地局网上登记备案中所查询到的合同撤销率畸高的开发商很有可能就是属于这种情况。

　　典型案例：2004年8月，林先生得知本市浦东新区一个楼盘开盘，楼盘均价为每平方米13000元左右，综合地段、房型、交通等因素之后，林先生非常中意。开盘后林先生来到售楼处，发现自己看中的房子都已售完，而且剩余的几套也已经涨到每平方米15000元。

　　林先生非常失望，但售楼小姐却不失时机地告诉林先生自己有个客户是投资客，订了好几套房，可以劝说客户让出一套给林先生，而且自己也可以和领导去打打招呼，把已经登记的合同撤销掉。

　　由于楼层、朝向都是林先生所喜欢的，林先生当即要求和这位客户见面。售楼小姐随即联系带来客户，双方经过协商确定按照单价16000元成交，之后的一段时间里双方通过开发商办理了撤销和登记手续，林先生也为自己能够买到满意的房子而高兴万分。

　　一段时间之后，林先生在看房的同时惊讶地发现原来所谓将房子转让给自己的客户竟然是开发商的售楼人员之一！所谓的房产转让从头到尾不过是一场骗局，而今年年初万邦都市花园被有关部门处理的案例更是经典中的经典。

　　部分中介公司也存在利用自身中介优势地位通过哄抬房价的方法，牟取不当利益的现象。中介公司在二手房买卖中拥有着垄断信息的地位，有的中介公司甚至在整个买卖过程中都不让上、下家碰面，由此上、下家之间无法就买卖事宜直接沟通，从而达到操纵交易的目的。

　　中介一方面向下家提出一个较高的价格，另一方面将一个较低的价格告诉上家。在签订意向书及买卖合同的时候，向上家解释较高房价是为了下家作贷款，或者向下家解释较低房价是为了少交契税，从而达到赚取差价的目的。更有甚者直接伪造虚假合同、虚构买卖当事人牟取高额暴利。

　　典型案例1：孟先生今年1月中旬通过中介公司出售一套住房，挂牌价格为152万元。很快中介公司就告知孟先生联系到了下家，并拿了一份购房意向书和3万元定金，孟先生签下意向书并收取了定金，根据意向书约定，买卖双方应当于2月初签订房地产买卖合同。没想到就在签合同的前一天，中介公司告诉孟先生有人愿意以160万元的价格购买该房屋，而且原先已经签订意向书的买家经过他们的工作，也已经愿意接受孟先生双倍返还定金并解除合同。孟先生一看有利可图，便要求解除合同，并将6万元交给了中介公司代为处理，之后便与新的买家签订了总价为160万元的买卖合同。然而在中介公司办理相关手续的时候，孟先生无意中听到中介公司其他职员谈论他的房子，才得知原先所谓的下家其实并不存在，中介公司不但收取了中介费，而且还骗取了自己3万元。最终在与中介公司交涉之后才拿回了这笔钱。孟先生感叹道，要不是多长了个心眼，还一直以为占了一个大便宜，怎么都想不到自己会就这样被骗掉了3万元。

　　典型案例2：2004年12月，陈先生通过中介公司出售一套房屋，和熊某签订了房地产买卖合同，约定以总房价46万元的价格出售给熊某，签订合同之后7日内支付23万元，2005年1月15日之前办理产权过户，余款待办理产权过户后三日支付。合同签订后，中介公司提出办理一个包括产权过户在内的委托公证手续，由熊某代为办理相关的转让事宜，陈先生图省事就同意了。2005年1月20日，陈先生仍然没有拿到余款，遂向中介公司催讨，中介公司百般含糊，称熊某会尽快付款。陈先生起了疑心，到房地产交易中心查询之后了解到，房子已经过户给了不知名的洪某。

　　通过律师调查后，他方得知熊某凭借自己做的公证委托手续以代理人的名义，将该房屋直接以53万元价格出售给了洪某，洪某已经支付了所有房款。而在与中介公司交涉的时候又了解到熊某其实是中介公司工作人员的家属，整个过程都是在中介公司的操作之下完成，收款人事实上也就是中介公司。

　　随后陈先生向法院提起诉讼，要求熊某及中介公司承担赔偿责任。由于陈先生提出了充分的证据证明这些事实，法院最终判决熊某及中介公司返还陈先生剩余的30万元房款。

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