十月楼市 精确拨弄购房算盘
http://www.haozhai.cn 文章来源: 东方早报 2006-10-11 09:51
进入10月，一年一度的国庆假日楼市催动着上海市民的购房热情。从最近的成交情况来看，新盘成交量比前期有明显抬升，而二手房成交量近期也出现一定回升。今年以来，随着楼市新政的出台以及沪上各大轨道交通的全面开建，上海买房“规律”也随之发生一定变化，由于楼市“全面开花”，购房者的判断力受到了更大考验。
一手房 投资买大房自住等小房
在上海楼市，大房型并不一定受到市场欢迎。在过去几年里，小户型楼盘总是受到购房者更多的追捧。比如，黄浦区早前推出的一个楼盘，房型面积为小二房80平方米、大二房90平方米、小三房105平方米、大三房120平方米，少量180平方米的复式。房型设计紧凑，主卧开间3.6米以上、客厅开间3.9米以上，起居和餐厅面积在35平方米以上，一经推出就产生了排队购房的场面，也是上海售楼较早出现排队的楼盘。而位于宝山区的一个小户型楼盘也是在一推出就基本销售完毕。
土地出让对于户型的限定使得上海小户型住宅比例将会大大提升，70％建筑面积意味着如果以套数计算，上海未来新盘中90平方米以下的房源将会占到整个楼盘的80％甚至更多。对于期望购买小户型房的购房者来说，如果并不着急，可以耐心等待改规划后的新盘上市，依照现在的施工进度，小户型楼盘最快在一年以后应该就可以在市场上看到。
由于小房型将成为未来主力，开发商在设计上花费的心思将更多。在此可以借鉴深圳房产开发的经验，当地房产商能做到二房二厅控制在75~85平方米，三房二厅80~100平方米，四房二厅二卫125平方米以下，在满足基本功能分区的前提下，做到了“小而全”。在功能分区的基础上，再精心进行房型布局与面积配比，从居家细节设身处地为住户考虑，充分利用每一寸空间。
当然，如果买房主要还是看重投资，那么大房型高端楼盘还是主要选择对象。由于限外政策影响，近期一些原来以境外人士为销售对象的高档楼盘，下半年纷纷调转“枪头”，将销售对象锁定到国内高收入者。另外，限小政策也逐步使得大户型开始变成一种稀缺商品，一种观点认为，上海高端人群依然会选择更为舒适的居住环境，而这部分人的价格敏感度也较低，这使得高端楼盘具有更加强的抗跌能力和增值潜力。
注意点：新上市楼盘交房时产生的纠纷日渐增加，自住型购房者买房时需要格外注意房产建筑质量，尽量认准品牌开发商，一些赔偿条款需要在合同中注明，以免日后发生纠纷时处于被动境地。
淘轨交房眼光放远些
过去轨道交通房大多集中在轨道交通一、二号线沿线，但由于大体量建房，莘庄附近楼盘的集中已经使得高峰时间轨道交通运力不够的情况出现，而沿线房价也基本远远高于上海同区域楼盘。
而随着地铁建设速度加快，青睐轨道交通楼盘的购房者可以把很多楼盘纳入考虑范围内。比如浦东的三林、外金桥、张江板块，浦西的春申、万里等板块，随着轨道交通线修建完成，交通情况将会改善，未来随着轨交9号线的到达，该地区以及与之唇齿相依的九亭板块很快也会发展起来。而这些地区基本配套已经发展成熟，目前房价不高，是很好的考虑对象。
当然购房者在考虑轨道交通的同时，也需要注意到本市一些地区是市政府未来将重点发展的产业区域。未来上海将发展12个现代服务业聚居区，6大产业基地，其中包括浦东张江园区、世纪公园、三林世博园区、五角场新江湾城区、宝山西城区、长风现代园区和安亭板块等。这些产业规划区必定会吸引大量人流及交通线路进入，买房时不要忽略这种增长潜力因素影响。
注意点：以人民广场为圆心画圆，可以发现同样半径范围内房产价格还是存在较大差距，可以将眼光投向价格低谷地区。
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