十月楼市 精确拨弄购房算盘
http://www.haozhai.cn 文章来源: 东方早报 2006-10-11 09:51
冷眼看促销大战
开发商促销大战提前打响，9月初，浦东南汇区周康板块的一楼盘近日推出面积约90平方米的两房，总价控制在50万元，买房还送价值3万元的QQ车。这种促销方式是以往的惯用形式，除送车以外，还有送黄金、送钻石、送旅游等。一个开发商表示，无论送什么东西，不过是一个形式而已，最终还是羊毛出在羊身上。开发商送的东西基本只占到整个房产价值的一小部分，所以购房者完全没有必要将促销中承诺的“礼物”作为买房主要依据。
当然对于一些直接打折的楼盘可以留意一下，近段时间通过降价促销的楼盘一般都取得了比较好的销售成绩。比如慧芝湖花园新推9、10号景观楼，均价仅11000元/平方米左右，加之景观系数高，区内位置好，134套房源迅速热销；上海康城推出的4843~5300元/平方米特价房，两房总价50~54万元、三房62~65万元，促销引来大批买家排队购买。沪上西南板块的某大盘，6月四期开盘以来均价5400~5600元/平方米，也取得不错成绩。需要提醒购房者的是，买房前需要仔细比对打折幅度是否真实，比如某楼盘促销广告写到“原价8000元/平方米，折后6800元/平方米”，但这一楼盘从来没有卖到过8000元/平方米的价格，所谓原价被解释为“这期楼盘原计划的定价”，这种文字游戏往往容易混淆视听。购房者还需要仔细比对周边同类型楼盘价格再做决定。
注意点：看清促销水分，购房者必须仔细考量楼盘性价比，从自身实际需要出发，决不把促销当成买房主要依据。
乘机淘尾盘
从数据分析可以发现，上海近几个月新盘上市速度低于消化速度，很多楼盘延续销售至今开始进入现房销售，一些楼盘进入尾盘销售。
尾盘的优点在于，房屋已经建成，没有晚交楼和烂尾的风险，并且这样的交易一般通过经纪公司来进行代理，在产权、交易资金安全上都有了基本的保障，对于置业投资者来说可规避风险。与此同时，房子拿到手就可以入住，大大缩短了按揭空白期，相当实惠。
此外，清盘房价格基本回落到了实处，开盘售楼前期因炒作而造成的价格虚高现象并不存在，在价格泡沫被挤掉后购买，价格能够享受到较大优惠。况且，有一些清盘房所处地段比较优越，将来无论出租还是出售都不成问题。比如轨道交通宝山路站旁一个尾盘，留下的部分房源均价在5300元/平方米左右，远远低于统一地区其他房源。
当然尾盘给人的直观感觉是“被人挑选到最后剩下的”，这种情况确实存在，部分房源可能有朝向或是房型等问题。这就需要购房者耐心区分，多看盘多做比较，“十一”假日正好是一个比较好的时机。只要肯花工夫，购房者还是很可能利用假期寻找到比较好的剩余尾盘。
注意点：多问多想多比较，尽量找出楼盘可能存在的问题，但如果觉得问题可以承受，及早判断。
二手房 高端楼盘成交比例较高
购房者的观望并没有促使业主降价。尤其是高端物业集中的地区，成交价格不但不跌，反而有所上调。中心城区如黄浦、卢湾、徐汇、长宁、浦东等区的均价都出现了小幅上调，这些区域中高档公寓成交比例较高。
中原地产浦东新区区域副总监叶厚彪告诉记者，高档物业集中的地区，大部分物业持有者都会把税收价格加到房价上，这使得这些地区无论是挂牌还是成交价格都被抬升，而高端物业的消费者对价格的敏感度普遍低于中低端购房者，这使得价格抬升一定程度上被接受。实际上，在结束8月份的观望后，这个月至今，楼盘成交量已经开始提升，大宗买卖也逐渐出现。
过去一年多的宏观调控淘汰了一批房地产投资者后，目前的投资者一般实力比较雄厚，抗风险能力也较强，这使得投资性板块价格反而能够保持坚挺。
因此，购买这类楼盘不能心急，还是要以淘为主，选择房源较多的中介并随时和自己的中介业务员保持联系。
注意点：按偿付能力购买，如有降价抛盘的不要犹豫。
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