十月楼市 精确拨弄购房算盘
http://www.haozhai.cn 文章来源: 东方早报 2006-10-11 09:51
市中心小户型趋热
近期市中心小户型越来越成为抗跌且回报高的典型。由于新建商品房的供应绝大部分集中在郊区，且城区小户型房产租务市场在城区商业中心的支撑下必将长期活跃，这就保障了房产的投资回报。因此，投资城区低总价房应该是一个较好的选择，因为其具备极强的抗跌性，而且又便于投资出租。
开发商为了追求利益最大化，新开盘市中心楼盘大多以大户型豪宅为主，所以目前小户型房源主要集中于二手市场。记者从中介市场上了解到，目前内环边缘地区的小户型二手房价格普遍在11000元/平方米以上，房龄较短的则更高，而静安、卢湾等中心城区的一些老公房价格则更高，地段好的甚至接近2万元/平方米。这类房源价格几乎都建立在地段上，主要由于这些楼盘很容易出租而且租金回报率较高。10多平方米的小房间就可以开出上千元的租金，租金回报8％~10％，远远高于大户型新房。
从往日趋势来看，二手小户型房源几乎只升不降，因此如果看的楼盘条件合适的话就可以考虑出手，可以和房主商量价格，但等待大幅降价基本不太可能。
注意点：同样区域房屋均价基本相同，因此房龄成为重要选择要素，挑房龄越短越好。
另类视角 境外楼盘起蓬头
来自温州的林女士的第一次出国经历并不是单纯的旅游，而是去澳大利亚看房子。今年春节过后不久，她的一次澳洲之行使她拥有了两处境外住宅。
171号文件严格规定了外国人对于投资中国楼盘的限制，但是中国人投资境外物业却没有限制，在国内房产市场不景气的情况下，很多中国人开始把眼光投向境外。
正在此时，境外楼盘也开始在上海揽客，包括澳大利亚、新西兰、西班牙、泰国、马来西亚等国家和地区的楼盘或通过房展，或通过组织活动推介纷纷出现在人们视线范围内。
业内人士分析，在国内买家尚未形成海外买房观念的前提下，这些楼盘正是将目标锁定了原来准备投资中国市场、现正持币观望的海外投资者。
发展成熟的境外房地产市场的优点在于：
1.市场环境成熟，发达国家的房地产市场已经经历了多个房地产周期，很多市场楼盘空置率明显低于国内，投机行为发生概率大大降低，投资安全性较高。
2.法律健全，二级市场发展完善，房屋无论是转手还是出租都能够得到非常好的服务。
3.土地终身产权，大部分境外房地产市场上，一旦购买房产就可以拥有房产的终身产权，而不是像国内有年限限制的“使用权”，使楼盘成为真正能够“传代”的物业。
对于上海市民来说，如果有兴趣投资境外房地产，那么利用难得的“十一”长假进行国外看盘可谓旅游看楼两不误。一般来说，开发商会承诺免费看房（如果买房的话，将旅程费用直接承认为房价的一部分）。
从实际情况来，境外房地产投资首先付诸行动的很大部分还是中国最具有冒险精神的温州投资者。据悉，他们往往通过组团的形式，已经考察了多个国家的楼盘，有些已经落单。而谨慎的上海市民则还是看热闹的比较多。
当然，异地投资的风险也不小。需要指出的是，除非移民，大部分楼盘只是具备了投资功能，实用价值不大，而且距离遥远不能自主管理，存在一定的风险。与此同时，人民币正在不断升值已经成为不争的事实，购买某些国家房产很可能产生损失。值得注意的是，房地产周期每个国家都存在，买房前需要清楚了解当地房地产的真实情形，推介时的一些回报可能是当地楼市高峰时期的数据，并不具有代表性；而一些地区更可能正处在楼市下滑阶段，比如澳洲房产价格过去两年里一直下跌，而北美房产则涨到了历史高位，也被认为存在比较大的房地产泡沫。
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