房地产市场“虚火”旺 我们该买多大的房?
http://www.haozhai.cn 文章来源: 光明日报 2005-04-05 09:59
住房价格仍然上涨过快
近期经济生活热点之一是房地产———它的一起一落都关系千家万户，关系国家经济，甚至关系社会和谐。
实事求是地说，去年以来随着宏观调控政策措施的贯彻落实，我国房地产投资和价格过快增长势头已得到一定控制。但留意今年第一季度的房地产市场，我们又
不得不同意一些专家的判断：由于市场需求偏大，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理，开发建设成本提高等，一些地方的住房价格仍然上涨过快。
今年两会结束后第三天的3月16日，央行在网站上宣布，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，提高个人按揭的贷款利率的下限，并要求部分城市提高按揭的首付比例。
这项显然是为房市退烧的政策出台后，广州地区的房价依然持续走高，多数楼盘均价突破6000元／平方米，个别楼盘甚至上冲到8000元／平方米。而去年同期广州地区4000元、5000元左右的楼盘比比皆是。此间来自专业机构的调查也显示，全国绝大部分城市的房市恰和广州一样不仅热度不减，而且继续拉动房价“冲动性”上涨。
非理性为市场添“虚火”
对此次房贷新政策，有地产商认为影响十分有限，房价还将继续上涨。更有传言称，房价猛涨是由于国家对土地实行严管政策，房地产用地供应不足。这种“地荒说”使得老百姓对未来房地产的价格更加看涨。某权威网站最新的调查显示，60.21%的网友坚持认为购房难度增大后房价仍然不会跌。
“地荒说”显然经不起权威数字的质对。国土资源部近日证实全国土地供应与房地产公司购置的土地面积都没有减少。就北京市来说，2004年经营性项目土地使用权入市交易比上年同期还增长了92%；成交土地总面积比上年同期更有大幅增长，北京市仍有约5900万平方米的存量房地产土地有待盘活。有人计算，5900万平方米土地可以盖40万套房子，可以满足120万人的住房需求。这组数字不仅使“地荒说”不攻自破，而且提醒我们：“地荒说”不排除是少数开发商在为抬高房价找依据，并诱导缺少房地产专业知识的消费者赶快买房。
谈到非理性购房，经济学家易宪容指出：“许多购房人利用的不是自己的财富，甚至也不是家庭的财富，而是通过各种方式借来的财富，造成了虚假繁荣。”
今年2月,中国人民银行在全国50个城市进行问卷调查。结果显示,虽然居民的消费愿望保持平稳,但购房热情却十分高涨。调查中有22%的居民准备在未来三个月购买住房,较上季提高0.8%,较上年同期提高0.6%。上海、杭州、温州等房地产价格上涨较多的城市,其居民购买商品房的愿望更强烈,人数占比分别为23%、23.8%和42%。
包宗华研究员是中国房地产及住宅研究会常务副会长，兼中国社会科学院研究生院经济系教授。他多次谈到投资性购房和投机性购房的大量增加是造成住房价格上涨过快的重要原因。最近他对一些市场实例的分析又进一步表明，正是由于普通群众存在大量非理性购房行为，一些投机购房者才有机可乘，房价才会居高不下。“我国南方某地炒房团一出手就买一幢楼或几十套住房，指望投入大资金再加炒作，造成大涨价。但如果没有人去买他们的‘二手房’，炒房团怎能获取暴利这些炒房团的成员其实本是房地产的门外汉，并不真正懂得房地产市场规律和政府的调控能力。只要群众都做理性的购房者，再加上国家政策的配合，那些炒房者最后完全可能‘血本无归’。”包宗华说。
从国际经验看理性购房
面对商品房价格逐步升高的现实，专家力倡住宅的梯度消费。“这些年我国有一个不好的风气，那就是房子一定要买得很大”，包宗华说，在东京，一个新建小区最小户型只有45平方米，最大户型也只有69.9平方米。这不足70平方米的房子设计却十分精巧，厨房与客厅合二为一，厨具具有装饰性，空间利用率很高。日本的人均GDP为3万多美元，他们的居民很多住50平方米—70平方米的房子，而我们动辄就要买100平方米以上的住宅，显然不够理性。
另据介绍，许多美国人一生要经历的住宅消费阶段为：刚工作时收入低，先租小公寓；以后随着收入提高，转租郊区大一点的房子；其后买小面积住宅；最后才有能力购买大房子。所以一些发达国家二手房大量上市，比新房价格便宜60%左右。而在目前的香港，60平方米以下的住房占72%，90平方米以上的房子只占10%。
易宪容建议，按照我国内地的收入水平、家庭人口结构和土地稀缺性，如果购房者多数选购70平方米以下住房，则不仅可以对我国城市节约土地资源作出宝贵贡献，更可有效遏制国内房价上涨。
买房莫忘盯紧国家政策
2005年3月无疑是中国房地产市场的一个重要时点。
今年3月5日，温家宝总理在政府工作报告中提出要重点抑制房地产价格过快上涨；紧接着，曾培炎副总理在3月8日指出要注意投资性购房的情况，警惕出现房地产泡沫；3月16日，中国人民银行总行宣布从次日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策；4天后，财政部有关负责人又在“中国发展高层论坛”发出信息：中国房地产转让交易环节问题严重，有必要研究实施物业税改革。
以上一系列信号其实在明确无误地告诉我们：住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行。目前住房价格上涨过快虽然是局部性和结构性问题，但如不及时加以控制或处理不当，有可能演变为全局性问题。国家已充分认识到房地产的重要性和住房价格上涨过快的危害性，一定会采取有效措施，抑制住房价格过快上涨。
专家预测，下一步可能出台的举措包括：在控制非住宅和高价位商品住宅区建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例；调整房地产开发用地的供应结构，增加普通商品住房和经济适用住房土地供应；合理确定年度拆迁规模，避免拆迁带来的被动性住房需求过快增长；在继续支持城镇居民改善住房条件的基础上整顿房地产市场秩序，加大控制投资性购房需求，有效遏制投机炒作———换言之：国家将采取经济和法律等多种手段，有针对性地从供求两方面进行双向调控，确保把过高的房价降下来。
而对于普通购房人来说，是继续为不规范的开发商和炒房者所诱导进行冲动消费，还是配合国家调控措施使自己的购房行为步入理性轨道，不仅关乎自身经济利益，也关乎一个公民对国家繁荣与社会秩序的责任。
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