留神合同履行 “一女难嫁二夫”

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 上海证券报　　 2006-10-20 10:50

　□连晏杰

案例：
   
 
　　尽管在购房投资过程中屡受挫折，但李铭的购房积极性并没有因此减弱。这一次他又看中了一套二手房，买卖双方仍然没有通过中介公司进行交易。约定的付款条件规定，由李铭先支付30％房款用以归还卖家的银行贷款。考虑到上次的教训，李铭要求由自己直接将款项支付给银行。而剩余款项到达时，20％在实际交付房屋时支付，50％房款待双方将办理过户手续时，在材料送至房地产交易中心时出具收件 收据后支付。

　　此后，双方顺利地履行了合同，在预审通过并出具了收件收据之后，李铭被要求在20个工作日后领取新的房地产权证。在他看来，交易已经全部完成，遂向卖家支付了全部房款。

　　岂知，当李铭领取房地产权证时却被通知，该房屋已被诉讼保全冻结。原来卖家与李铭签署合同之前，居然与另一买家签订了买卖合同，同时收取了对方50％的首期款。那个买家在了解到该套房产出让之后，立即向法院起诉要求履行房屋买卖合同并对该房屋实施了诉讼保全。由于该房屋过户尚未完成，便由法院对该房产进行了冻结，而卖家则已不知去向。

　　另一买家认为，卖家与他签订合同在先，根据“先买先得”原则，应该保护他的合理利益。对这套房产的“争夺”在两者之间展开。

　　律师意见：

　　本案涉及到“一屋二卖”的法律后果。人们往往有先买先得的概念，认为签订合同在先的，理应享有物的所有权。这一观点应相对来看：如果买卖合同所涉及的物品所有权已经根据先签订的合同发生了转移，从这个角度来说“先买先得”的原则是正确的。

　　如果买卖合同所涉及的物品没有完成所有权的转移，那么“先买先得”是没有法律依据的。办理房地产转移登记是房地产所有权转移的标志，在两份房地产买卖合同均有效的情况下，司法实践中往往会考察合同的履行情况。由于李铭的合同已经完成了房屋的交付使用、缴纳了契税，又送至房地产交易中心办理登记，履行情况明显优于另一买家，因此一般会将该房屋判归李铭所有。

　　（作者为新华律师事务所律师）

• 【 打印 】　【 关闭 】
• 免责声明：
  本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
  如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
  豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097