二手房首付款最好公证
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新京报 2006-10-20 11:44
可要求中介承担连带保证责任，以降低资金风险。
■案例回放
中介潜逃买家毁约首付打水漂儿
2005年上半年，牟先生为方便孩子就近读书，决定举家搬到海淀区。通过某房地产经纪公司的介绍，牟先生看中了金女士在该中介公司挂牌的一套二手房，并很快与金女士及中介公司签订了三方合同。合同约定：牟先生出45万元购买金女士的房屋。因金女士的该套房屋尚有10万元贷款没归还，双方约定，由牟先生以定金和首付款来帮助金女士还清贷款，金女士在9月1日开学前交房。
随后，牟先生拿出12万元作为定金和首付款交给了中介公司。但到8月28日，经纪公司仍没有交房的迹象。在牟先生的反复催问下，中介公司以手续尚未办理妥当为由要求推迟交付，牟先生未同意。同时入住的事情拖到9月仍未解决。一怒之下，牟先生将房地产经纪公司告上了法庭。
令牟先生欣慰的是，法院审理结果判牟先生胜诉。但判决后不久，这家经纪公司竟溜之大吉。后来牟先生了解到，中介公司推迟交房，主要原因是金女士迟迟不将消贷资料交给中介公司，导致消贷手续无法办理，买卖合同履行陷入僵局。而金女士之所以不交材料，是因为在签订合同后不久，有其他买主愿出更高价购买金女士房产，金女士想毁约但又不愿赔付违约金。
牟先生了解到中介公司已将自己的12万元定金及首付款交给了金女士，于是联系金女士希望她能继续履行合同。但中介公司“人间蒸发”后，金女士则想趁机毁约，同时还不想返还牟先生的12万元。近日，牟先生打算将金女士告上法庭。因了解到法律规定如果开发商将一套房屋卖给了两个人，将受到“退一赔一”的惩罚，于是牟先生也同样要求金女士解除合同、返还欠款并给予赔偿。
法院经过调查作出了金女士返还牟先生12万元并赔偿给牟先生经济损失的判决，但对牟先生提出的“退一赔一”要求则不予支持。
解析1 办理转按揭可保证资金安全
本案中牟先生遇到的问题是卖方的房屋尚存在抵押权，其产权是不完整的，不能直接上市交易。牟先生在没有任何保障的情况下，将12万元定金及首付款支付给中介公司必然要冒很大的风险。由于此时除了合同约定外，对于中介公司和卖方没有其他有力的约束，如果卖方不将这笔付款用来偿还贷款解除房屋抵押，房屋就一直无法过户，而牟先生也将处于十分被动的局面。
此时即使按合同约定，牟先生可以通过诉讼途径要求中介或卖方返还已支付的价款，但这取决于中介公司和卖方的清偿能力。实际上，对于本案的情况，牟先生完全可以要求就金女士的房屋与银行办理转按揭手续，这样既能保证交易的进行，同时也保证了牟先生资金的安全。另一种做法是，如果牟先生选择的是一家资金实力雄厚，信誉良好的中介公司，牟先生也可以先向金女士支付部分房款并帮助其解除抵押，但同时要求该中介公司对此交易承担连带保证责任，这样即使出现金女士不能履约的情况，牟先生还可以要求中介公司承担连带责任，要回已支付的款项，相对来说风险要小一些。
解析2 二手房一房两卖不能“退一赔一”
按相关规定，开发商一房两卖将受到“退一赔一”的惩罚，适用的范围仅限于房地产开发企业与买受人之间的商品房买卖合同。本案牟先生与金女士是二手房交易。因此不能套用该规定，牟先生要求金女士“退一赔一”的请求也很难得到法院的支持。
但尽管如此，牟先生仍可通过诉讼的方式维护自己的合法权益。根据我国合同法有关规定，牟先生既可以要求金女士履行合同，将房屋转让给自己，也可以金女士严重违约导致合同目的不能实现为由要求解除合同，同时要求金女士返还12万元，并要求金女士支付违约金。
- 【 打印 】 【 关闭 】
- 免责声明：
本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097
