一生要买几次房？以房养房划算吗？

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 半岛晨报　　 2006-10-23 10:14

　秋季房交会亮相楼盘的房价超出了很多人的心理预期。然而，即使在房价高位的情况下，市民们的购房热情仍然不减。一些已经拥有住房的人在计划购买第二套或第三套住房。现阶段购买第二套住房是否合适？应该如何来计算以房养房是否划算？记者向东北财经大学金融系教授李健元及中国工商银行辽宁省分行个人理财中心的专家进行了请教。

　　专家称，一般的百姓都有种买涨不买跌的心理。其实，购房是一种长期的投资行为，购房之初就应该为以后的日子筹谋再三，免得事后出现麻烦。

　　市民在购置第二套房产后，出租其中一套房产，以租金收入偿还另一套房产的月供，即所谓的“以房养房”、“以租抵贷”。采用“以房养房”的方式是否合适，其实是一个很复杂而且存在较多变数的问题。为此，业主必须抛开对于房子的一些主观偏好和城市归属感等因素，单纯从理财的角度来考虑。判断的因素有二：一是购房者对地产市场租售价格走势判断；二是投资收益率比较分析。

　　首先，可以假设今后若干年内房产租售价格保持当前水平，来评估“以房养房”是否划算。

　　假设2001年张先生一次性付款在中山区购买了一套商品房，建筑面积60平方米。2005年年底，他又贷款60万元在沙河口区购买一套商品房。中山区小户型房产每年需负担物业费900元，目前市场价格42万元（包含装修），月租金可达到1500元。那么这套小户型到底该出租房子收租金，还是卖掉房子回收资金去还第二套房子的银行贷款呢？

　　在这里，需计算那套小户型的租金收益率。首先，为确保出租房屋的品质，张先生需要投入10000元左右购置电器和家具；此外，出租过程中有可能出现房屋空置期，暂以每年15天计算，则年租金净收益＝1500×12×（365－15?雪÷365－900＝16360元，年租金收益率＝16360÷（420000＋10000＋5000?雪＝3．76％。其中，“5000”为出售房屋大约需要的税费等费用。

　　显然，与其靠收取租金获取3．76％的年收益率，不如将房产出售，回笼42万元资金去归还第二套房子的部分银行按揭贷款，毕竟供养第二套房子所付出的资金成本是5．85％（银行按揭贷款年利率）。

　　专家介绍了一个简单的原则：假如购房者对房市长线不看涨，更应尽早出手转让多余房产，这样不仅能避免或减少房产交易损失，还能腾出资金最大限度节省其他房产的融资成本。相反，假如对房地产价格始终看涨或短线看跌、中长线看涨，而且前景十分看好，则“以房养房”无疑是非常可行的理财方案。

　　投机性购房，应慎之又慎。在当前加息背景下，对于准备分次置业，尤其是以按揭贷款形式购买多套房产的购房者来说，应充分考虑利率变动对房地产市场的负面影响，规避购置房产过程中的利率风险。

　　1．房产投资负债比例不宜过高，适当控制贷款成数，降低月供还款与收入的比例。

　　2．慎用“以租抵贷”方式购房，切忌将预期的房租收入作为按揭贷款的主要还款来源。

　　3．如果没有高于银行房贷利率的投资回报项目，而且今后没有大额开支计划，可以将手头的富余资金用于提前归还银行按揭贷款，以减少不必要的利息支出。

　　记者赵晖

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