恶意违约将受严惩 可得利益赔偿适用房产纠纷

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新闻晨报　　 2005-04-07 09:18

随着房地产市场的逐年升温，一些房产开发商、销售商在赢利的同时，不讲诚信的现象时有发生。在法院受理的房地产案件中，因不诚信而引发的，占有一定比例。对这些有悖于诚实信用原则的行为，上海法院将依据我国《合同法》和最高法院司法解释的有关规定，予以严惩，并以此提醒房产开发商、销售商，只有坚持合法经营、弘扬诚信理念，才能在不断规范的房地产市场中更好地生

存与发展。

案例一开发商“一房两卖”购房者获赔65.9万元

2002年3月，郑某与房地产公司订立了房屋认购协议，购买位于永嘉路某大厦的一套房屋。

当日，郑某便支付了10万元定金，2个月后又支付了5万元购房款。但此后，房产公司迟迟不肯履行协议。一年后，郑某突然发现，房屋居然已经出售给了他人，且已办理了产权登记。此时，房产公司才书面通知他，称原认购协议已无法履行。

为此，气愤的郑某告到法院，请求房产公司双倍返还已支付的定金和购房款，同时支付利息5490元及赔偿损失50.7892万元，另承担赔偿责任5万元。

房产公司表示，当初签订的只是参建协议，郑某支付的15万元系参建款。公司当时未取得预售许可证，双方无预售和买卖合同关系，故只同意返还15万元。

法院审理后认为，双方当初订立的协议，实为对系争房屋的认购行为，且房产公司收取了15万元购房款，应认定为商品房买卖合同。而房产公司在郑某起诉前已取得房屋预售许可证，应认定该买卖合同合法有效。现又将房屋出售给他人，致使郑某无法取得该房屋，郑某的各项请求应予支持。

法院还认为，由于房屋价格上涨，双方合同约定的价格与目前价格的差价是郑某的实际损失，房产公司也应予赔偿。据此，法院判决房产公司返还郑某购房款15万元，并赔偿实际损失60.9万元，另赔偿5万元。

案例二违反认购书约定双倍返还定金

1998年10月9日，仇某与房地产公司签订《认购书》，认购坐落于虹口区场中路的房屋一套，总价为40.5万元。仇某交了5000元定金，约定待预售许可证办妥后再签订商品房预售合同，还约定房产公司在认购期内不得将已定购商品房转卖他人，如有违约，须支付双倍定金作为违约金。

1999年5月，房产公司通知仇某10日内速来签订商品房预售合同。仇某则认为，房产公司当时尚未取得预售许可证，故拒绝签订预售合同。嗣后，房产公司将房屋转卖他人。仇某便要求房产公司双倍返还定金1万元。

法院审理后认为，《认购书》系双方真实意思表示，应按约履行。房产公司在未取得预售许可证的情况下，要求仇某先签订预售合同，违反了法律规定和双方的约定，仇某据此拒签，并无不当。而房产公司擅自将系争房屋转售他人，已构成违约，应承当相应的违约责任。据此，法院判决房产公司双倍返还定金1万元。

恶意违约，应赔偿“可得利益”

———专访上海市高级人民法院民一庭庭长邹碧华博士

记者：您能解释一下，什么是“可得利益”？

邹碧华：“可得利益”是指合同在适当履行以后可以实现和取得的财产利益。如逾期交房，根据市场因素，房价涨了，涨的那部分就是可得利益。

记者：我国法律对于“可得利益”的保护是从何时开始的？

邹碧华：“可得利益”这种看不见的损失，其实在我国证券、期货及外贸合同等相关法律中已包含。但随着近几年《合同法》等各类民商法律体系的完善，其运用领域也正逐渐扩大，如房产领域。因为“可得利益”是和市场密切结合在一起的，只有在市场经济发达的情况下，才会产生，且随着市场的波动而起伏。

记者：目前，房产交易中的恶意违约情况非常普遍，赔偿“可得利益”是否可以对此有效遏制？

邹碧华：出现恶意违约，是因为违约成本太低。很多售房者在承担违约责任后，仍然有很大的利益空间，那自然就违约了。但如果要在违约成本中加入“可得利益”，即他赚的那部分差价，那他根本就无利可图，甚至亏本，也就有效地进行了遏制。

记者：是否所有恶意违约案件，法院都支持赔偿“可得利益”？

邹碧华：一般情况下，合法有效的预售合同，符合继续履行条件的，则判决继续履行；如恶意违约导致无法履行，使他人丧失了市场机会的，则法院可以考虑赔偿其“可得利益”的损失。

记者：“可得利益”随市场而波动，那它的计算标准是什么？

邹碧华：可用同类价格进行判断，如市场因素、周边房屋价格及房产交易中心指导价格等因素综合计算。

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