年末换铺方向在哪 成熟社区商业中心受宠

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 每日经济新闻 　　 2006-10-26 11:13

  “消费增长明显，商业发展速度稳健，社区商铺受到越来越多中小企业关注，他们纷纷看好社区商铺经营业绩的增长潜力。”信义不动产代理公司的佟平表示。据他介绍，尽管房东年年涨租金，但却鲜有租户因无法承受租金而主动换铺。除非是租约到期，房东不愿意续签，否则会在同一铺面持续经营。

　　据悉，七宝、金桥等区域商铺租金在短短几年内大幅上涨，目前的租金价位已经在15元/平方米。

　　中原地产商铺部的曹强经理表示，成熟的社区商铺已经和中心商业街的钻石铺一样，被多数商家看中，几乎没一家商户愿主动换铺。他特别举了七宝、金桥碧云的例子：上述区域在短短几年内商铺租金大幅度上涨，目前的租金价位已经在15元/平方米。即使是这样，仍然鲜有商铺可供租赁。

　　“大多数社区旺铺都在大卖场附近，人流量高、商业繁荣。”曹强表示。而他提到的七宝和金桥碧云地区，正是具备了上述这些条件。围绕七宝乐购周边，麦当劳、肯德基、星巴克等知名连锁商业品牌都在那里形成了“群英会”，万科城市花园附近的商铺也因此成为了炙手可热的“大热门”。与此相同，金桥的商业热点区域，也在金桥的家乐福周边。

　　无论如何，七宝和金桥仍属于中心城区的范畴。随着城市人口的导入，郊区商业中心发展迅速释放，近两年一大批连锁商企纷纷到近郊开辟新的市场。

　　曹强介绍，目前部分远郊商铺日租金也已经达到15—45元/平方米/天。其中，松江的中山中路、嘉定的清河路和塔城路便为典范。

　　目前，这些区域餐饮、休闲类的商铺日租金已经高达15—30元/平方米，而零售、百货等业态的商铺，日租金已经达到了30—45元/平方米。闵行的江川路，南汇的小上海商业街，浦东川沙的妙境路、高桥的大同路、昌里路，宝山的牡丹江路等众多区域都正形成人口集聚度高、商业繁荣的新兴商业区。

　　这些商业区或因大量居住区的建设而形成；或受益于长途客运、轨道交通、公交枢纽的形成等原因。很多客户甚至指定经纪人到上述区域的商业中心“挖商铺”。

　　入住率高居家消费 动迁房商铺投资稳定

　　推荐商铺>>

　　海尚逸苑生活街

　　基本资料>>

　　地址：三门路、逸仙路 总建筑面积：4000多平方米商铺销售面积：50多—245.96平方米。其中80平方米左右的商铺有近20个，200多平方米的商铺有10多个

　　经营限制：餐饮，但部分铺位内安排了煤气管道

　　房型：多数商铺房型方正无墙面阻隔，少数大面积商铺有承重墙阻挡

　　预定情况：小面积商铺已被订满交房时间：预计2007年3月

　　投资性能分析>>

　　平均售价：15500元/平方米.小面积商铺的售价则达到18600元/平方米，200平方米以上的商铺售价在13000多元/平方米。附近的破旧商铺租金在1.5元/平方米/天，新建商铺的预测租价在2~2.5元/平方米/天。

　　“目前的商铺投资回报率在4%，尽管只比住宅略高，但是与很多商铺报高投资回报却无法实现不同，这一投资回报率是能实现的。”佟平表示，所有的商铺都有一个“养铺”的过程。由于这一商铺所在区域，目前也是处于人口导入阶段，因此同样需要养铺。他认为这一“养铺”时间，将会在3年左右，而经过培育，将来这一区域的商铺租金有望达到3/平方米/天以上，投资回报率有望达到6—8%。

　　规划分析>>

　　统一店招：商铺建成后，将接受物业的统一管理，店招、外墙等都将统一化，形成这一区域比较典型代表性质的商业街。待逸仙华庭以及海尚逸苑二期的商铺建成，将形成一条完整的商业街。

　　人流分析>>

　　“购高档住宅区房的投资客多，入住率低。即使已入住人群，也有相当数量住户不在居家附近消费。”一位经常投资社区商铺的“老法师”对不同档次楼盘的居住人群、消费习惯了如指掌。在他看来，一些中低价配套商品房和动迁安置房附近的商铺才有真正的购买及租赁价值。“这一类房源入住率高，消费稳定，大部分人都会在社区附近消费，会有很好的商业机会。”

　　“海尚逸苑生活街建成、营业后，将会得到三个社区的人流支持。一是海尚逸苑的住户，二是周边旧小区的1万名住户，三是楼盘对面的逸仙华庭的住户。”信义不动产代理部的佟平对由他们代理的海尚逸苑生活街未来的消费人流组成了如指掌。据他介绍，海尚逸苑和逸仙华庭就是被认为入住率将会很高的配套商品房。他预测，将来这一区域的配套商品房的入住率将达到70~80%。

　　据悉，海尚逸苑生活街所在的逸仙路、三门路周边，已经被规划为虹口住宅开发的重心，将会有大批的新建住宅项目会被开发，区域的消费人流也将因此进一步“扩军”。

　　同时，离海尚逸苑生活街不到800米远是轨道交通三号线殷高路站，1500米远是三号线的江湾镇街，700米处是逸仙路高架的入口。交通的便捷，也会这一区域增加了潜在的销售机会。

　　此外，在海尚逸苑生活街西侧200米附近，就是上海外国语学院的职业技术学院，由于这一区域目前没有新的商铺，这一潜在的消费群体也未能被捕捉。而若“海尚逸苑生活街”正式开业运营，该学院数千学生及教职工将会成为商铺最直接的消费群体。

　　大宁购物广场首创：传统生活区发展商业中心

　　租金价格：5—15元/平方米/天

　　基本资料>>

　　地理位置：大宁路共和新路口 总建筑面积：25万平方米 形态：拥有国际星级酒店，办公楼及SOHO式办公楼，零售，各类餐饮，娱乐，文化、教育，现代服务业八大功能。开放型的建筑和空间布局，及80多个极具时代感的大小人文景观。

　　规划分析>>

　　根据闸北“十一五”商业规划，且到“十一五”期末，大宁国际商业文化中心将会全面完成，国际一线商业餐饮服务业品牌达到80%。多媒体谷完成主体项目建设，年产值达到60亿元，年增长率达到44%，其中企业集聚达到350家，其中包括6-10家国际多媒体旗舰企业。

　　大宁国际商业广场的形态是一个类似于新天地、玫瑰坊的内步行街商业格局，最高商业建筑楼层不过四层。商场楼层低，更方便人流进出。内广场的是圆环凹形设计，极易聚集人气，也为各种促销活动提供了相应的空间。根据靠共和新路高架的有利地形，商业广场设置了1300个车位，更易集聚消费力更强的有车一族。

　　品牌入驻情况>>

　　目前已集聚了各种中心商业街的时尚元素，除了肯德基、麦当劳、国美电器等不可获缺的商业主角外，一批仅在中心商业街以及若干消费力强的区域出现的国际时尚品牌已经入住大宁国际广场，其中包括哈根达斯、ONLY、SPORT100、味千拉面等对年轻人极富吸引力的商业品牌。

　　业态>>

　　大宁国际商业广场并非传统的百货店或者购物中心加若干专卖店模式，它的功能更全面，既有国际品牌的时尚餐饮、服装专卖、电器电脑卖场业态，也有休闲、娱乐的商业业态，这对区域商业是一个突破。此前的区域商业以满足居民日常消费的便利店、超市、面包房为主，兼有部分中低档次的外贸服装、茶楼、火锅等中低层次的消费业态。

　　业态的升级，及品牌的提升，是这一区域商业的性质发生根本的变化。在最明显的特点就是以日常消费为主的中老年人的客群的减少，以及年轻时尚人群的增多。

　　人流分析>>

　　中原地产项目部高级经理罗朝晖曾经有一个理论，在中低端商业业态集聚的区域，可以适当的发展中高端的商业项目。他认为，一个区域的商业消费有如金字塔，在满足中低层次消费基础上，就有可能发展中高档的商业。而目前已经开业的大宁国际购物广场一不小心却成为了这一理论首批实践者。

　　早在两三年前，大宁的商业就已经形成气候，闸北公园、延长路以及洛川东路等各个商业组团已形成。经过一轮商品住宅开发后，这一区域的居住格局也已经形成，既有老公房的中低层次消费群体，也有新建商品房内的中高消费层次群体。

　　另一方面，大宁还是北上海南面的咽喉，闸北、宝山的人流如要进入市中心核心商业街区，必先经过大宁。大宁国际购物中心建成、营业后，截流了相当一部分从北上海到市中心商业街购物的人群。

　　同时，轨道交通一号线北延伸段、共和新路交架的交通支持，又为闸北大宁，从南北两面带来了相当数量的人流，这一人流集聚为大宁成为区域的商业消费中心形成可能。此外，在大宁国际商业广场附近还有闸北体育场、上海马戏城、旅游集散地等多个聚集人气的重要设施。

　　风险提示>>

　　专家：商铺理论价仅1万元/m 2 上海商业地产风险加大

　　“未来的三五年内，许多新的商业项目在整个产业链的环节门槛要高，阻力变大，风险已经很大了。”上海<!---->大学副校长、上海市工商联副会长唐豪日前在“第二届上海商业地产发展趋势高峰论坛”上明确预警。

　　过去几年上海商业房地产投资增速明显，不仅是发展商的推动，也有百货经营行业的参与。唐豪认为，过去几年上海商业房地产的投资增长里面有很多不合理，不理性的因素，宏观调控对未来商业房地产的影响很大。

　　唐豪按照上海商业经营平均现状水平粗略推算出上海的商业地产理论均价，可能将使所有的人都吃一惊：1万元/平方米。

　　“这个价格只能买到中环线以外的地方。”唐豪指出，上海的零售毛利目前大约为在20%左右，不包括入场费，大卖场的零售毛利只有12%、13%。上海零售业的商业增加值大约为600亿元，约占上海GDP的7%。如果600亿的商业增加值没有被低估，那么按照商业企业可用于租金的支付价格29%来计算，也就是一个商店经营额1亿元，有2千万毛利，可以承担的租金是500万元，极端的可以付到三分之一，再高就做不下去了。上海可以分的每年商业租金收益是150亿元，按照10%的投资回报率那么只有1500亿，按照5%的投资回报率。目前上海3千万平方米商铺已经在运行了，那么就意味着上海商业房地产的价格是1万元/平方米，而上海现在商铺的一般价格肯定超过1.5万元/平方米。

　　商业地产价格高企的观点，在最新出版的仲量联行上海商铺调查报告中也有所提及。报告表明，尽管上海商铺目前风景独好，但至2008年，租售价格将达到峰值，然后就将进入一段调整期。

　　唐豪认为，未来的三五年中，许多新的商业项目在整个产业链的环节门槛要高，阻力要大了，风险已经很大了。“因为只有上海人均商铺面积2平方米，香港到目前为止就是1平方米多，而巴黎只有0.3平方米。”唐豪意味深长的说。

　　姜新国：商业地产有“五好”原则

　　上海商铺专家姜新国以“五好”来概括商业地产的成功之道。

　　第一，商业地产要好看。如果这个商业地产建筑物不好看的话，那么市场效率就会很差。好的商业建筑一定是好看的，或者是时尚，或者是典雅，或者是张扬，或者是内敛。新天地是经典，海上海是夸张，它们都成为上海的地标。

　　第二，商业地产要好玩。好玩的商场不多，迪斯尼是一个好玩的商业地产的经典案例。迪斯尼里面每个摊位价格很贵，卖的产品都是迪斯尼的授权商品，商业地产可以这么玩的，所以把商业地产做的好玩你才会有收益率。

　　第三，要有好的商家。商业地产发展到今天，不再是靠主力拉动型，而是靠特色拉动的。购物中心已经发展到第四代了，所以商业地产的特色非常重要。商业地产价格要卖的好，就要商家给你的托盘，使你的价值可以体现出来。

　　第四，要卖好的货品。商铺造的再漂亮，造的再好看，最后它的平均效益靠什么东西来体现？答案就是靠商品来体现。上海人既有时尚的要求，但是没有时尚的消费能力，它打折以后就吸引人去了。

　　第五，要体现好的回报率。商业地产不提倡风险，商业地产就是要赚钱，否则没有办法报答投资商，做不长久。王舒

　　各种业态的选铺要求

　　“谭木匠”专卖：地理位置需要在次级商圈，人流量要大，店铺面积15平方米即可；一个月的租金不能超过1500元(折合成日单位租金为3.3元/平方米/天)。

　　便利店：位于小区的出入口、医院旁、两条马路间的拐角等一切有利于吸引人流的地方，面积在80—100平方米左右，可办出烟酒经营许可证者优先考虑。

　　宠物店：人流量大，面积在二三十平方米，通风情况要好。

　　品牌服装店：商铺面积60-300平方米，门面宽10米以上；2、商铺地点要在步行街、繁华地段、沿街以及百货商场专柜。

　　小饰品专卖店：20平方米左右商铺，地点繁华、人流量大的地段

　　干洗店：面积30m2-60m2，高档新型小区或成熟小区附近的门面

　　网吧、游戏机房：单楼层使用面积800平米以上、楼上没有居民、周围200米以内没有中小学、医院、政府机关等单位的商用房、楼层1-5层、租金单价2-3.5元/m2./天、合同五年以上，市区郊区人流量大商业街或者居民集中地区都可以。大型酒店转让费在40万以下租金单价3元/m2./天以下可以考虑。

　　手机维修店：面积30平方以内，地段好、人流量大,最好外地人多。

　　品牌连锁超市：居民集中区,面积在180-280m2.左右,价格在2-4元/平方米/天左右,合同在八年不能低于五年。(杨羚强 王舒/文)

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