二手房交易卖家违约多 买家应看清合同多付定金

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 解放日报　　 2005-04-07 13:30

 上海楼市的高位运行，同样带动了上海二手房市场的活跃。然而，从有关方面传递的信息表明，从去年下半年到今年第一季度，上海的二手房市场交易中违规现象频频出现。在利益的驱使之下，一些卖家置诚信于不顾。这一违约现象，不仅损害了买家，更在于它损害了整个社会诚信体系的建设。

　　旋即违约 究竟为啥

　　王先生为了改善居住条件，今年2月在附近房产中介公司看中一套位于广中西路的三室两厅140平方米的次新房，挂牌价是165万元人民币。房产中介公司与王先生签订了居间代理合同，王先生向房产中介公司支付了意向金1万元人民币，委托期限为一个星期。

　　几天之后，房产中介公司告知王先生，卖家已接受了王先生支付的1万元人民币的意向金并转为定金。王先生在房产中介公司亲眼目睹了卖家与房产中介公司签订的居间代理合同以及卖家交押的房屋产权证原件。然而，出乎王先生的意料，临近签约成交之时，卖家突然反悔说不卖了，理由是房屋产权证上的两个权利拥有人只有一个人签约。这叫王先生纳闷不已：当初中介明明告知，两个产权人都同意出售，并有一人代签。现在怎么变了呢？

　　利字当头 摒弃诚信

　　今年1月，朱小姐在四平路上一家房产中介公司，看中位于大连路周家嘴路附近的一套127平方米的住宅，价格是104万元人民币。由于卖家在外地，卖家的一切事务由房产中介公司全权代理。1月31日，朱小姐与房产中介公司签订了居间代理合同，并按卖家的要求支付了10万元人民币的定金。卖家在电话里答应，过完春节，来上海与朱小姐办理过户手续。

　　然而，春节过后，卖家迟迟未曾出现，朱小姐打去的手机卖家也不接。朱小姐急忙赶到房产中介公司，被告知由于房价上涨卖家不打算出售了，除非朱小姐能按照现有的市场价格购买。朱小姐感到这样缺乏诚信的卖家不值得与其打交道，最后通过中介讨回退一赔一的定金20万元人民币。而卖家旋即以130万元人民币的价格出售给了另一购房者，尽管赔偿了定金10万元，但他依然多赚了16万元。

　　如何规避违约风险

　　上海市中远蓝天律师事务所主任律师岳文辉认为，在前一阶段上海房价上涨、幅度较大的市场态势下，上海二手房市场交易中，各种违约现象比较多。定金或违约金相对于上涨的房价，还是较少的。在法律没有规定非卖不可的情况下，是信守合同还是选择违约，只能依靠卖家的道德规范和诚实信用。而一旦当卖家在利益面前，置诚信于不顾时，处于弱势地位的购房者就应该在提高自己的防范意识方面下功夫。购房者为了避免卖方违约，可以从以下几个方面来规避违约风险。

　　首先、在二手房市场交易中，购房者一定要事先了解交易的各种规定，在签订合同之前，务必到当地房产交易中心了解所购房屋的权属情况；在签订合同时，请务必看清合同条款的各项内容；一旦卖家违约，应该通过法律途径解决。

　　其次、要尽量完善合同细则，特别是涉及到违约责任和违约赔付的条款要尤其慎重。在合同签订之后，正式过户手续办理之前，有必要请房产中介公司保管房源的各种证件和资料。

　　第三、买方也可以采用多付定金的方法，这样，如果卖家违约也可以令其多支付赔偿金。

　　另外，岳文辉律师强调，在二手房市场交易中，中介公司有责任和义务要了解以及要告知购房者有关房源的权属问题，避免产生合同无效。同时，作为卖家也应该遵守诚信原则，不要随意变更交易程序，以免引起不和谐。

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