购房人需警惕 二手房买卖新风险

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 解放日报　　 2006-11-07 11:32

    外地业主作为上家通过房产中介公司将房屋以略低于市场价的价格抛售，通过正常程序与房产中介公司签订《居间合同》，同购房人签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，合同中将会约定清楚，购房人支付的相当于总房价50%以上首付款将被上家用来偿还银行借款，银行借款清偿后上家注销抵押，待该房屋符合过户条件后，上家与购房人前往房地产交易中心进行过户登记。问题就由此产生了：1、由于上家多为外地户籍，在上海市无其他财产，当然也没有其他工作或生活的关系，当他们收到购房人支付的首付款后就据为己有，根本不去偿还银行借款，而后就消失得无影无踪，手机关机，联系地址查无此人。2、因急于成交，房产中介公司往往会承诺购房人，这种交易过程符合日常交易习惯，由房产中介公司全程监管或服务，不会有问题的。但当上述问题一出现时，房产中介公司开始推诿，认为自己完全履行了居间义务，问题的出现和自己没有任何关系，完全是上家的单方原因造成的。至此，购房人成了最终的受害人，用于购房的大笔首付款就这样落入了别人的口袋。

　　当然通过法律来解决问题，是购房人挽回损失的救急途径之一。购房人可以通过诉讼，要求解除合同，上家返还已付房款或是要求其继续履行双方签订的买卖合同，但是因为上家是外地人，即使购房人的诉讼请求得到法院的支持，但存在执行难的情况：1、若购房人要求解除合同，上家返还已付房款，但上家在上海除该房屋外无其他财产，而且该房屋本身又存在巨额的银行抵押，如果将该房屋拍卖，所得房款在偿还银行借款后也所剩无几。而且去上家户籍地执行也将面临其无财产等执行风险；2、若购房人要求继续履行，在上家根本不出现，同时该房屋存在银行抵押的前提下，也是没有办法执行的。

　　由于此类情况频频发生，作为购房人，不可太迷信房产中介公司。因为房产中介公司也只是一个居间机构，不是保险公司，不可能保证整个买卖过程无风险。为了避免购房人的损失，确保买卖交易的风险的最小化，购房人可以通过聘请专业房产律师介入房屋交易的整个过程，在一切符合法律程序的前提下，细化合同条款，重要环节积极跟进，在律师的协助下购房人可以最大限度的防范上述风险的发生。

　　(作者系上海市申房律师事务所主任、律师)

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