买房是糊涂的 租房是理智的
http://www.haozhai.cn 文章来源: 和讯房产 2006-11-08 10:32
作者：黄祖斌
据一个好象是英国人搞的统计资料，世界上最聪明的人是东亚人（中国、日本、朝鲜等），平均智商是105，西欧和美国人的平均智商是100，一些比较落后地区的人平均智商只有80左右。曾有美国一家卖豆浆的公司，设计的广告辞是：“为什么中国人这么聪明？我们发现了答案，因为他们喜欢吃豆子，包括豆浆。”
可是我发现中国人在住房问题上，可能是世界上最笨的。搞不懂房价这么高了，居然还有人疑惑租房合算还是买房合算。
上海的第一财经电视频道，每周一到周五的“万科第一地产”节目，都会根据观众的短信提问，回答具体的房子的市场售价及租金水平。在今年10月9日至10月13日的一星期中，在饱暖之后，未选择思淫欲，而是选择了吃饱了撑着，记录了一组房子的售价与租金数据如下表：
在今年3月，换了房子，当然是租的，在寻房的过程中，发现上海的房租要比想象中的便宜。在石龙路和龙吴路路口，及老沪闵路和石龙路路口（上海南站边上）的新建高层建筑，毛坏房，二室二厅，110平方左右，房价都要达到1.3万元/平米，而租金只要1500元/月，物业管理费都由房东承担。这样的租金回报率只有1.26%，甚至不如银行存款利率。
约在今年初，曾在网上看到一个分析文章，文中对上海内环、中环、外环三个区域的楼盘进行了测算，假设购房者一次性付清房款为例。肉环卢湾区汇龙新城，118平米的房子总价204万元，出租价5000元/月，回报率为2.9%，租售比1：408；中环以徐汇区望族城为例，110平方的房子总价135万元，出租价3500元/月，年回报率3.1%，租售比为1：386；外环以闵行区莲蒲府邸为例，115平方的房子总价87万元，租金1800元/月，年回报率为2.48%，租售比为1：483。
根据上面不同渠道得到的上海各地区房价与租金回报比上发现，买入房子出租，只能取得与银行存款利率相差无几的回报，并且这是建立在没有空置期（我现在租的房子每月租金1800，在租给我之前，空置三个多月，这样就损失了近6000元的租金），偷逃所有房产出租税收（出租房产，应当按租金收入全额缴纳4%的房产税、3%的营业税，及盈利额20%的个人所得税）的基础之上。可以想象，当房产市场恢复理性，政府本来可以取得的相关税费收入负增长，必然加强对出租税的征收。可以说，买房出租是愚不可及的投资行为。因为银行存款是风险几乎为零的投资渠道。并且中国的房价泡沫非常严重，下跌是不可避免的，一两年下跌损失的钱，可能相当于10年的租金收入。
而租金这么低，对于无房的人来说，从经济上考虑，选择买房同样是愚不可及的行为。以上表最后一个杨浦区普通装修的房子为例，148个平方，148万元。如果一次性付款买入，148万，加上契税，150万元左右，而把这150万元存入银行，一年扣除利息税也有3万元，年租金同样是3万元，似乎是一样的。可是市场经济的中国，只有不懂理财的人才会选择银行存款。我买的易方达基金公司的基金，在股市最差的时候也实现了差不多10%的年收益，一年150万应当是15万，买房就损失了15万的年收益，同样的房子租金只要3万元 ，就是如选择租房比买房一年多出12万。如果是今年，基金普遍都能上涨50%以上，150万就是75万。如果是选择银行房贷，则要付出首付，这种首付对于大多数上海人，都是用光家里所有的积蓄，往往还包括父母的半生的积蓄，还要承担银行的利息，还贷时间越长，利息越多。也许有人认为月还贷和房租是差不多的，这是个普遍的认识误区，我会另外专门推出文章分析。这里提一点，就是买房肯定要付首付的，最少达到房价的20%，租房只要付一个月房租的押金。
再从资金时间价值（相同金额的资金在未来的价值不如现在。资金年收益率越高，时间越长，价值越不如现在的相同金额的资金）来考虑租房好，还是买房好。在上海100万的房子很平常，假如月租金2500，年租金就是3万。选择租房，50年（房子的设计寿命差不多就是这么长时间）的居住时间，总共付出150万元。但因为资金的时间价值，按资金一年的收益率是3%来计算，这50年来付出的租金总共相当于现在的77万，如资金一年收益率在4%，则50年来付出的房租总共相当于现在的64万。而买房，则要至少一次性付出100万，如贷款，则更多。如买房出租，100万就相应只能收回77万和64万的成本。因为我的资金最近几年均取得了近10%的年收益，则我选择租这个房子，50年共付出租金现值30万元，而买房却要付出现值100万。就是说，对我这种情况，房价跌70%才有买的必要。
国际上公认的租售比合理区间为1：150-1：230，相当于年回报率为8%-5.22%。而目前上海的年回报率在3%左右，从这一点上考虑，上海的房价应当跌一半。
这样，租房合算还是买房合算，就是一目了然的了。买房是聪明还是愚蠢，也是比较明显的了。反正我一直租房，2010年以前肯定不会买房，我甚至极有可能终生不买房。
可是还是有这么多人在房价这么高，租金这么低的情况之下选择买房，不少人简直到了不顾一切的地步。主要还是中国人从长期的农业社会传下来的小农的思想观念：一定要有房子。好象是黑格尔，要么是萨特，不管是谁原创的，现在就当是我说的吧：“存在即合理”。这种情绪化，而不是考虑成本的观念，体现在房价上，就是房价泡沫化了。
毛泽东说：真理总掌握在少数人手里。在投资这件事上，往往也是少数人选择了正确的做法。买房不管是出于自住还是投机的目的，都是一种买入行为。当大多数人选择一种做法（买房）的时候，最好考虑考虑是不是选择另一种做法（租房）。起码租房有如下好处：
1、不用一次性付出大笔现金，或付出大量首付，长期还贷款；
2、租金支出比较少；
3、当有合适的工作机会，或是工作单位搬家，可以方便地搬家。说走咱就走，天上的星星参半斗；
4、目前房价这么高，必然有较大幅度的下跌，而租房的话，这种风险是由房东来承担的；
5、目前中国的房子质量并不好，万科的王石就是这样认为的。前一阵子，听说某地用竹子代替钢材作为房子的建材。有一种说法，中国房子的寿命普遍只有30年。这种风险也是由房东来承担的。
6、中国目前的利率大大低于平均水平，当利率上涨，每月还贷会不断增加，这也是由房东来承提了。租房就回避了这种风险。
7、只有租房，才会有一定的资金来创业，也能避免对父母的最大也是最后一次的经济剥削；
8、目前有统计，98%有房贷的人有心理障碍，选择租房也避免了这种心理压力；
9、目前房市是典型的卖方市场，有面积减少，或是公摊面积增加、买的房产可能已经被抵押、期房不能按期交房等无数风险与陷阱，租房不必面临所有这些风险。
10、如有高收益的投资渠道，通过租房，可以把资金投到高收益的投资品种上去，取得远高于租房支出的收益。
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