上家不想卖房 中介是否承担法律责任

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 房地产时报　　 2005-04-11 15:40

最近房价飞涨，同时也频频出现了上家不愿意出售而使下家购房落空。由于很多买家是通过中介操作，并曾向中介公司支付了定金或意向金，在未买到房后纷纷咨询律师是否可以要求中介赔偿，成为法律咨询的热点。笔者将有关咨询问题集中整理，以供读者参考。
　　一、下家已向中介支付了意向金，中介转交上家变成了定金。
　　房地产中介行业中“意向金转定金”是行业惯例，如果中介按照居间协议将意向金交由上家变成定金，并向下家出示了上家的定金收据，这时由于意向金已转成了定金，如上家不愿出售房屋，中介公司其实并没有违反合同约定。所以，你不能以中介机构违反合同为由，要求其支付违约金或赔偿，而是应向上家追索。
　　这是由于中介公司在房屋买卖中是一个居间撮合的角色，其向上下家提供订立合同的机会或者订立合同的媒介服务，委托人应向其支付一定的居间费用。而法律也未规定中介公司由于上家违约而要承担连带责任。
　　但是，很多居间协议都有如果由于上家违约，下家在取得上家违约赔偿后要将赔偿所得分一部分给居间方的格式条款，笔者认为该类条款显然是加重了下家的责任，排除下家的主要权利，权利义务明显不对称，属于无效。
　　二、下家已向中介支付了意向金，中介未及时转交上家变成了定金。
　　由于在房屋上涨期间，房东往往不愿意收取中介转来的定金，以希望处于更加有利的优势地位，而中介往往为了“吊”住下家，谎称上家已收取定金只是还要磋商。这种情况下中介明显违反了作为居间人的应该具备的诚实信用的原则以及及时报告原则，属于违约行为，下家可以据此向中介索赔。笔者要特别提醒下家的是，应该及时拿到中介失职的证据。
　　三、中介在居间时有承诺担保的，可否追究中介的的法律责任？
　　中介信誓旦旦地保证下家可以购到房，要求下家支付一定的定金或保证金。笔者认为如果在居间合同能将中介的保证落实到具体条款中，则视为中介为下家提供了一个担保，这时如果下家未购到房屋，则可以向中介追究相应的法律责任。
　　四、中介机构代理上家与下家签订的是买卖合同并收取定金，但最后上家违约了。
　　这要区分是否有代理权的两种情况：一、中介公司有上家代理权，可以与购房人签订房屋买卖合同。如果是这样的话，那只能追溯上家的违约责任且应当支付居间费用。二、中介公司如无代理权或代理权有瑕疵而与你签订了买卖合同，根据《合同法》的规定，无处分权的人处分他人财产，若不被上家追认，为可以撤销合同。合同若被上家撤销，你可以向中介公司或上家有过错的一方索赔你因此受到的损失。

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