10万到40万的三次换房经历

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 转载　　 2005-04-12 11:40

我大学学的是金融，在校时搞了个软件模拟炒股“赚”了不少纸上财富，以为自己的小康生活必定胜“券”在握了。不曾想，而立之年回头望，有心栽花花不开，股市投资几乎全军覆没；无心插柳柳成荫，三次换房倒换来一笔不少的固定资产。

到如今，算是明白了一点：不管有钱没钱，买啥也别买股票；不管钱多钱少，缺啥也别缺房子，只有房子，才是咱老百姓安身立命的根本。

　　第一套房：买得白痴，赚得幸运

　　买第一套房时刚毕业不到两年，是家里七拼八凑给了10万元钱买的，当时自己还极力反对，鼓吹把钱拿到股市上去“钱生钱”，幸好家里坚持。当时成都的房子很便宜，看了几个盘后在售楼小姐的诱惑下用10万买了一套70多平方的两室一厅房。付钱后没两天，才得知同样的房子，小区中介的房源便宜了1万多，甚至刚装修好的也比我从开发商处买的清水房便宜。我仔细一了解，才知道该小区是个超大盘，已经做到第5期，但整个小区的配套并没解决，时常缺水缺电不说，道路天天堵，前几期以超低价买进的业主纷纷以低于原价或赔上装修的价格甩卖。

　　一气之下，我连装修都懒得做了，就极简单地糊弄了一下。由于配套问题，生活极度不便，有一次甚至因为电压不稳，把电脑cpu给烧了。一度也想“出逃”，但感兴趣的买主不多，出的价更让人生气，我干脆以每年4000元钱的价格租了出去，自己和同事在单位附近另外合租。

　　后来因为工作原因去了外地，就更没时间理会这房了。三年后，因为旧城改造，成都的房市突然升温，原先放过盘的中介纷纷打电话来问。出差路过时过去一看，路通了、水清了、电也稳了，满地中介的价格都“嗖嗖”往上涨。出售信息一贴，手机响不停，很快便以18万的价格出手。除去投入的10万，我赚了8万。

　　这次买房，算是处女作，总结起来有几点很重要：

　　1、一定要买二手房。二手的价格经过市场检验，先不说赚，至少不会亏。

　　2、除了看微观，更要看宏观。除了微观上的房屋质量、配套设施、地理环境之外，决定是否升值的是市场大环境，比如城市规划、房地产市场发育等宏观因素。研究起来也不难，多看报、多关注、多了解市场信息，一般都不会错。

　　3、从投资考虑，买房的单价一定要低于整个城市市场价格的平均线。高档房产当然也能赚，但风险较大，低端产品至少不赔，赚起来则回报可观。

　　第二套房：买得精明，卖得聪明

　　卖了第一套房之后，加上平时积蓄，手头有20多万。那时因工作关系，我与太太移居到了广州。

　　考虑租房不划算，决定买房。一开始，打算一步到位买一套中等水平的商品房，90到100平方，40万左右，首付20万，贷款20万。按操作第一套房的经验，我每个周末都跑中介看二手房，两个多月下来，看了80到100套，但越看得多，越拿不定主意。

　　眼花时，突然看到一则报纸新闻，说广州拟划定拆迁补偿红线，红线之内的房屋，拆迁补偿的底价不低于3500元/平米。原来，这是在全国拆迁纠纷不断的大背景下，当地政府出台的一项安民措施，有望半年后正式出台。

　　我马上想到，自己正在租住的房子就在拆迁红线内，房东早也表示过想卖。由于此地属于老城区，楼龄近20年，周边环境也不好，所以房东的要价并不高，7楼70平米的房子，总价只要19万。我仔细一算，就按拆迁底价计，这房住到拆迁那天最少也值24.5万。

　　显然房东还没注意到这一信息，我一通讨价还价，房东太太居然同意17.5万成交。

　　之后，我依旧继续看房，并很快将刚买的房放盘出去。不过市场并非我们想的那么简单，那个“红线”政策还没生效，在市场上也没形成什么影响力。在遭遇几个看客对房子的挑剔后，我决定再花点成本，让房子有点“卖相”。“形象工程”并不复杂，刷墙、铺复合地板、添灯饰、漆木门……8000元钱不到，小窝焕然一新。然后，桃子熟了——“红线政策”正式出台后两个月，房子以25万成功出手。扣除各项费用，这套房转手间净赚6万。

　　照例总结：

　　1、租房不如买房，哪怕是贷款买。买之前租了近三年，每年租金都是12000，差不多送出去35000，早买的话，这钱不就省下了。只要够首付，一定宁买勿租。

　　2、留心房产新闻。现在理财的概念满天飞，但我觉得最实际的理财就是投资房产，所以一定要注意学习积累。

　　3、一旦决定单纯性投资，就要按产品规律运作，房子该花钱打扮就得打扮，不要因小失大。

　　第三套房：买是投资，卖是投机

　　第三套房是在卖第二套房的同时买的。在陆续看了好几个月后，我开始对中介倍感厌烦。这里也给准备买二手房的朋友提个醒。

　　中介有几大烦。一是动辄让你下定，看你稍微满意，就鼓吹很多人都看中了，下定之后可以帮你和业主砍价云云。虽然只是几百或千元左右，但一旦给了想要回来就很麻烦；二是阻挠你和业主见面或找人冒充业主，试图从中吃价差，很多小中介都这样；三是故意隐瞒甚至想方设法掩盖房屋缺陷，有一次我看房时，对方不惜以签合约的方式保证楼前的空地不会再盖高层，后来找律师朋友一问，这样的协议并不具有实际效力。

　　在第二套房马上要出手时，我无意中听一个中介提到“拍卖”的房子如何如何，于是马上回家查报纸，果然在不起眼的地方发现好多房产拍卖信息。于是我开始去参加拍卖会，7、8场下来就相中了一套92平方的3室一厅房，18楼，一家上海公司为其广州办事处买的，后来办事处撤了，将此房拍卖。拍卖会前由拍卖方组织去看房，装修很漂亮，虽然未必适合居家，但看起来真的赏心悦目，而且是公家财产，用料相当讲究。房子虽是二手，但相当“新”，原来那家公司2003年初刚装修好就碰上非典，办事处人员急忙撤回上海，一天也没住，连煤气都没点火。

　　可能是因为装修风格的原因，拍卖会上这套房子的买家不多，几个回合下来，我以52万的价格竞拍成功了。

　　买拍卖房的最大好处就是不用担心房产有无产权，拍卖行会把这些问题搞得清清楚楚。还有就是不用给中介费，这套房子按广州眼下的标准，2％的中介费是少不了的，而拍卖买房，则节约了1万块的中介费。拍卖行办事很利索，两周左右，就把相关手续都办妥了。正好，这头交房收钱（第二套），那头交首付收房（第三套），天衣无缝。在我入住两月后，按揭的各项手续都搞定了，房产证副本也拿到了（正本存银行）。

　　或许是倒房倒上了瘾，同时也感觉这套“办事处”房子终究不太适合居住，入住没两月，我又把这套房放了盘。来看的人挺多，有意向要买的也是两家公司，价钱嘛，没最后敲定，反正稳赚不赔。我从当初的10万元起家，经历了三次换房，现在买套40来万的房子，已经可以轻松地一次付清了。

　　继续总结：

　　1、自觉的投资意识。第三套房买的时候就很明白，不一定会适合居住，该楼入住的公司多，但只要可能产生差价，就一定要抓住机会套利。

　　2、通过拍卖会买房应该是个不错的选择，里面不乏“金矿”，就看你有没有淘金的本事。

　　3、最重要一点，盘活资产。我太太把我的这三次换房戏称是“折腾”，但我理解这就是盘活，不断折腾，也是不断盘活的过程。

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