适婚人士置业 以租养供也不错
http://www.haozhai.cn 文章来源: 广州日报 2006-11-27 17:12
目前市场上选择“固贷”的人群逐渐出现并有所增多。
交易宝典
适婚人士置业
以租养供也不错
个案：沈小姐在某电视台工作，她的未婚夫在天河区某大学任老师，准备在年内完婚。他们两人都各有一套物业。最近沈小姐忙于在海珠区及越秀区找二手房用于结婚。黄金周，沈小姐成功买入一套越秀区的商品房。当该房子成功购入后，沈小姐与未婚夫就马上把自己的物业放租，将获得的租金收益用于供楼。四周后，两人的物业都成功出租了，且租金收入都较为丰厚，据了解，目前的租金收益除了供楼款外还有多余租金收益。
据满堂红地产专业人士介绍，上世纪80年代出生的人将逐步成为市场的主要购买力，由于他们大部分都有一个共同的特点，都是独生子女，父母们都会给他们一定的支持，因此首期会有着落，最大的问题是供楼款了，如何让供楼较划算呢？满堂红地产专家表示，这部分买家最好采用公积金贷款，现时公积金贷款最高可贷款金额为50万元(必须是夫妻双方均有公积金贷款)，再加上首期款估计双方都可以购买一套较好的房子了。买家在购买物业时，最好不要一次性投资。因为年轻人都较“喜新厌旧”，几年后，当他们想换房时，资金周转成为一个问题。
满堂红地产专家提出，如果买家资金较宽裕，不妨把自己原有的物业租给别人，以租养供。如果买家资金较紧，那将房屋出售则更可取，因为结婚所花费的资金较多，出售房屋所得楼款可为自己减轻一定的生活压力。
什么时候是出售物业的最佳时机呢？换句话说，物业什么时候出售价更高？首先就是要了解市场行情，影响楼价的主要因素是供求关系。如果放盘时，有很多人求购该类型的物业，那么物业很可能可以卖个好价钱；但如果物业周边将有一手楼发售，同时一手楼价与二手楼价有一定的差距，那么最好等一手楼出售时，同期放售你的物业，价差对买家可产生一定的吸引力。
自今年1月底光大银行在业内首推“固定利率”贷款，开启了房贷产品多元化发展的序幕。一时间，关于“固定利率”贷款的是是非非也成为各大媒体报道的重要专题之一，而推出后市场上更多的表现是一种观望的气氛。之后，央行于4月29日及8月19日两度调高房贷基准利率，这也使“固定利率”贷款再次成为行业一大热点，而选择“固贷”的人群也逐渐出现并有所增多。贷款人一开始选择“固定利率”贷款，也意味着必须以高于同档期适时执行利率为代价，与国家未来的宏观经济乃至货币政策做阶段性博弈。大多数人无法清晰判断央行是否会再升息、几时会升息的情况下；同时，受传统理财观念影响，选择“固贷”仍然是“想说爱你不容易”。
当前固定利率
仍高于同期贷款利率
“固定利率”贷款在规定的时间里所执行的房贷利率明显高于同时期的基准利率。如今年1月底，光大银行所推出的住房贷款固定利率水平5年（含）以下5.94％，5年以上10年（含）为6.18％，而同时期的贷款利率分别为5.85％和6.12％，即分别高出0.09％与0.06％。
在其后的4月29日及8月19日央行两度升息后，住房贷款基准利息由原来的5.85％升至6.48％（五年期），五年以上的由原来的6.12％升至6.84％，表面上看是高于固定利率在相应时期所设定的利率。但央行在升息的同时，对于个人住房商业性贷款的优惠利率也实行调整，调至下限15％的利率，即5年期以下优惠利率为5.508％，仍低于固定利率5.94％。
另一方面，在广州市，大部分银行为吸引房贷业务，大大降低借款人享受优惠利率的条件。因此，如果选择固定利率后月供利息就比非固贷要高很多，尤其是短期贷款人。而对于5~10年期限贷款来说，一年两次升息后，固定利率仍高于优惠利率也难免会令贷款人对固定利率望而却步。央行再次升息几率的未知性与现时“固贷”执行利率高于普通贷款同档利率的现状，动摇了他们对固贷选择的信心。
专家认为
未来央行升息难预测
满堂红专业人士认为，过去两年多里央行升息频率非常密集，其升息动机更多的是为了抑止投资过热。随着政府对国内经济发展的监控指引能力的加强，在处理投资过热等问题上，央行已不再局限于单纯的升息手段。很多借款人对未来经济高速发展产生的通货膨胀并导致央行再度升息的预期变小，也就因此影响到对固定利率的选择。此外，选择固定利率贷款后，借款人提前还贷时根据合同须向银行交较重违约金（如光大银行为3%）。
名词解释：
什么是固定利率？
固定利率贷款是相对于“随行就市”的浮动利率而言，即借款人在拟订期间内按照拟订贷款利率供款，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按原定利率支付利息。
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