房产中介转包令人生疑 经调解购房者已拿回定金

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新闻晨报　　 2005-04-14 11:35

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本月10日，孙先生与某房产中介公司签订了一份房屋订购单，如今因种种疑虑准备中止交易。昨天，经工商所调解，与房产中介发生纠纷的购房者孙先生如数拿回了1万元定金。


中介转包并不知情

本月10日，孙先生在某中介公司姚女士的陪同下前往梅陇某村看房时看中了一套房子，并欲购买。在中介公司的安排下，孙先生当天便与上家见了面。然而，孙先生在签订了房屋订购单之后，间接地从上家和中介公司业务员口中得知，实际上该套房源原本是属于另一家房产中介公司的。

孙先生认为，他要购买的房子是1989年的老房，尽管在贷款操作和购房合同方面委托了中介公司，但现在知道实际上自己要买的房是被转包的，因而感到有些吃不准。昨天，孙先生为此向中介公司提出，希望中止交易，并要中介公司返还签订房屋订购单时所交的1万元定金。孙先生提出该请求后，中介公司表示希望孙先生再补签一份看房意向书，这项请求遭到孙先生的拒绝。

孙先生认为，自己在之前对买的房被转包的事一无所知，而现在要求返还定金时又要补签协议受到了限制。


房屋订购单存有瑕疵

记者带着中介公司为孙先生开具的房屋订购单及定金收据，赶往海上律师事务所进行咨询。在与孙先生通电话了解相关情况后，律师沈洁告诉记者，这种由两家中介公司联手分别提供房源、客源的方式，能优化各类房产资源，符合现今的行业惯例和法律规定。

沈洁律师表示，从孙先生提供的房屋订购单来看，基本符合法律规定，但存在一定的瑕疵。她举例说，写明“租赁与下家无关”，这实际上是不折不扣的霸王条款：“如果有人同上家存在租赁关系，那么承租人有优先购买权，因此‘租赁与下家无关’尽管可以写进订购单，但实际上是与法律相悖的无效条款。”她特别指出，在这份房屋订购单中，标明孙先生交纳的是“定金”，但又标注着“订购者可以要求返还‘订金’”。

据记者了解，上述问题往往是购房者最容易忽视的，商品房交易中所说的订金与定金，在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念，商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作楼价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，卖家不履行合同的应双倍返还。记者咨询了有关部门和多位律师后，向孙先生建议，发生此类纠纷可以经工商所调解或通过法院诉讼解决。

一些律师在采访中表示，房产中介机构收取购房者购房定(订)金后，只与购房者签订订购单、购房意向书、认购书等，有时候甚至只有一纸收据。在未与购房者达成协议的前提下，一些购房者往往出于种种考虑，要求返还定(订)金并中止交易，少数中介机构则扣下购房者已付款不退。律师提示，与这些中介机构签订的购房订购单、认购书、意向书等，绝大部分是中介机构自定的格式合同，其中不少条款是对购房者不公平、不合理的霸王条款。因此，购房者签订此类协议时应加倍小心，以避免落入“霸王圈套”。

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