政府连续“出招” 中小投资者如何死里逃生？

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 上海楼市周刊　　 2005-04-19 09:03

近日，政府连续“配药”，治理楼市“顽症” ，组合拳式地出击房地产市场。其中，新购房一年内不可转按揭；未来可能将加征物业税住房营业税开征；贷款利率升至6.12%，首付比率增加一成；2000万平方米中低价房年内放量；住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。

中房调查显示，从3月开始，上海61%的楼盘停涨，成交量下挫。抛房增加，如上海康城投资客退房300套，金沙雅苑抛盘100套，上海绿城二期抛盘72套。而曾被看好的北外滩也出现了抛盘现象，市场普遍看空。中小投资者开始自乱阵脚。不过，记者准备了10条逃生方案以解投资者燃眉之急。

逃生方案一 借资——盘活资产

据某代理集团负责人介绍，在垫资没被叫停之前，他们就已经储备了上亿元的资金，给上下家提供垫资服务。

“我们或是先为上家还清贷款，然后为首付不够的下家垫；或是，只做一方的资助。”该房产机构负责人说，“我们会与申请垫资的人签定贷款合同。”

据了解，很多机构一般都是先服务完上家，再帮下家的忙。中间从提前还掉上家的贷款到下家贷款发放下来之间的资金缺口就由垫资解决了。

但是， “冒这种风险又赚不了几个钱，还需要很大的资金量，谁愿意呢？”这位知情人士说，垫资方能够从中赚取2%-5%不等的“佣金”回报，“现在不是明问规定不让垫吗，那就不垫吧。”

业内人士认为，中小投资人资金出现短缺，除了铤而走险地向垫资机构寻求帮助以外，最稳妥的方式就是向亲戚朋友借钱。

逃生方案二 向外围扩展 投资特色板块

记者了解，目前外围楼盘的价格还处于低位上升阶段。随着上海200万人口向外围迁移的政策实施，松江、宝山等周边区域的房价也会继续坚挺上扬。

据灵通人士透露，嘉华集团将于宝钢合作开发地产，实力开发商在外围的大规模拿地注定特色区域和特色楼盘形成。

同时，特色板块也引起关注。近日，市委副书记、市长韩正兼任张江高科技园区领导小组组长。市政府对特色板块的重视引人注意。以张江为例，文化产业总产值将达300-500亿元，中国美术学院上海设计艺术分院、上海电影艺术学院、上海戏剧学院、复旦大学软件学院、北京大学软件学院、盛大网络、第九城市等众多创意设计院校、企业相继落户，张江IT和生物医药产业的格局被多元化扩展。

专家透露，未来的房地产投资热点主要将趋向世博板块、古北板块、张江板块等具有区域特色的地区。

逃生方案三 转移产品

据记者调查，目前上海甲级写字楼的现房量占到整个写字楼市场的10%不到。市场供应量远远不足。但写字楼的租金回报已可以达到8%以上。今年，上海将增加写字楼54800平方米，中梁行董事认为，投资写字楼是未来走势。

据荒岛工作室的调查分析，2004年全市共推出商铺项目115个，商业用房的总供应量近215万平方米，比2003年翻了近一倍。据不完全统计表明，上海市已形成114个大型居住区，新建居住区的社区商铺面积将迅速增长，待开发的社区商业营业面积预计将达到250万平方米。 由此可见，高速增长的社区商铺将成为商业地产中不可动摇的支柱产业。一个明显的现象是，商铺市场从原先大型商铺集中于市中心逐渐向郊区分散，尤其是那些实力雄厚的房产商开发的大型楼盘。就去年第四季度的情况看，嘉定、南汇、金山、青浦、松江五大郊区的供应占据了总供应的37.39%。 专家分析，投资郊环外商铺将成为趋势。

逃生方案四 异地投资

目前国内二三线城市的房价在3000-4000元/平方米不等。尤其是一些旅游城市如海口、北海、烟台、黄山，这些地方的房价处于“原始态”，房价升值空间大。同时，海景房、山景房都不可复制。专家认为，异地投资所提供的贷款便利和旅游特色给中小投资者转移战线设置通道。

逃生方案五 投资中心地段别墅和市中心现房

专家分析，由于小容积建设用地的停批，造成未来市区别墅土地资源的供应不足。另外，由于市中心土地资源稀缺，使中心地段的高档商品房出现了供不应求的情况。“市中心区房地产的保值、增值能力极强。”别墅研究机构美地行副总潘晶贤说。

例如北外滩的“白金府邸”，陆家嘴的“盛大金磐”销售情况都非常不错。而张江地区“城市经典”有体现出现房优势。 目前，新购房一年内不可转按揭对期房的转让构成障碍。

另外，由于新购房一年内不可转按揭和住房贷款利率上调到6.12%和首付比率增加一成，未来还有可能加征物业税等政策措施则使得期房的前景扑朔迷离。期房就成为无法期待的住房。而对于现房投资而言，消费者的等待时间大大缩短，质量得到保证，投资周期缩短。

逃生方案六 抛房

36计走为上计，对于没有资金周转能力的小投资者而言，如果不能有效地转嫁风险，或者挺过这“多事之秋”，就只能抛房了。如果仅以房产为抵押，转移投资到其他行业，那剔除按揭以后的首付款也没有多大的价值。所以，与其面对像股市这样各种各样扑朔迷离的投资方式，还不如爽快地低价抛房。

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