卖房买房仍有"空"可钻 交易得讲策略方法

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 每日经济新闻　　 2005-04-19 15:13

随着“转按揭叫停”政策的出台，二手房出售需先还清贷款，这给卖房者增加了不少困难，如今，卖房也得讲究策略与方法。

　　杨先生去年年初在杨浦区购进了一套面积为98平方米的新房，总价108万，贷款40万，本打算给儿子结婚用。今年3月份儿子突然被公司派去国外常驻，新婚妻子也跟去顺便留学，新房暂时没有用处。最近房贷利率优惠被取消，杨先生觉得继续供房不太划算，决定挂牌卖出。买家很快与杨先生谈好价钱128万。 

　　但是正打算办理转按揭手续的时候，“转按揭叫停”政策出台。这可难住了杨先生，按照现在的规定，如果要把这套房子顺利卖出，杨先生必须先还清40万元的贷款。但手头的现款都准备给儿媳妇留学之用了，现在杨先生根本拿不出这笔钱。难道这套房子就卖不成了？ 

　　卖房招术一：盘活手头资产，短期融资救急 

　　有朋友给杨先生出了个主意：用杨先生现住的一套房子作为抵押，向银行办理综合消费贷款，支付儿媳的学费。杨先生现住的房子市价约为103万，银行发放住房抵押贷款的额度一般按评估值的50％。这样杨先生贷出40万元贷款应该不成问题。从申请贷款到办好产权交接手续，前后最多不超过两个月左右的时间。利息费用大概11000元，加上1000元左右的评估费等费用，总成本大概为12000元。这与上述房产买卖差价20万元相比，仍然十分合算。 

　　经过咨询后杨先生发现，目前多家银行都可办理以房产、凭证式国债或存单为抵押或质押的消费贷款。这种贷款必须指定用途，不能用于炒股。一般如果以房产抵押，贷款总额不会超过房产评估值的50%，最长贷款期限不得超过10年。以国债或存单质押，贷款比例可高达80％-90％。利率方面，将参照现行各期限贷款基准利率上浮一定比例，如10％。如果用于短期融资，贷款人可申请期限最短，即半年的贷款，以最大限度节省利息。贷款发放周期不定，一般快则2个星期，慢则1个月左右。 

　　业内人士点评：实际上，如果是用于超短期的融资，比如1个月以内的，可以考虑利用典当。与银行相比，典当行融资的特点是速度快、手续简便、抵押物品范围广，不过费率较高。通过房产典当的办法融资40万元，如果手续齐全，7-10天就可以放款。1个月的总费率约为3.2％，加上评估等费用，总成本大概为13500元，与银行融资相差不大。 

　　卖房招术二：利用下家首付还贷款 

　　房产中介公司建议，如果杨先生觉得贷款融资的手续麻烦、成本高，可以利用买家的首付款付清贷款。按房价128万元计算，三成首付款为38.4万元，杨先生只需再拿出1.6万元就可还清贷款。贷款还清后再办理下一步买卖交接手续。为了避免风险，双方签订全权委托书后，由中介公司代理其中的资金收付、交接手续，既安全又省心。 

　　业内人士点评：由房产中介办理下家首付还清上家贷款的操作，对买卖双方而言都是非常安全的。这项业务在房贷新政出台前，就已经开展，并且因其成本低、手续简便而受到客户的欢迎。办理这项业务的手续费一般只需几百元，与上万元的短期融资成本相比非常低。不过，这种做法适合原有贷款成数较低，或房价涨幅较大的房产。因为买家首付款一般仅为3-4成。若卖家贷款余额太高，就不能实现顺利交接。客户还需注意，开展这项业务的中介公司应具备较好的资信状况和正规的经营历史，不要被“黑中介”利用。 

　　买房招术：合理利用创新业务，用活学历和收入证明 

　　从事财务工作的陈先生几年前贷款买了一套一室一厅的房子，接近婚龄的他最近想二次置业，买一套大一点的房子，将来可以接父母同住。 

　　现在银行普遍提高第二套房产贷款利率、降低贷款成数。由于经常跟银行打交道，他知道银行的房贷业务并不是外界知道的那样单一。 

　　有些银行，如中行提供“房屋二次抵押贷款”，或称加按服务，在偿还一定贷款本息后，还可用该房屋抵押价值减去原贷款余额后的差额作为抵押，再次向申请贷款。 

　　有些银行还提供转按、换按服务。这种服务可以变更借款人，或者变更抵押物。 

　　更有的银行推出了创新的房贷业务，如广发银行推出的“家多好”理财型房贷，还可以存款余额抵减贷款本金，并获得等额授信额度。 

　　陈先生想，自己原来的小房子只贷了5成，如果能办理加按，至少还有2成款可以从银行贷出，而这笔款应该按照第一套房的利率计算。他还打算，与妹妹商量一下，将这套房子的贷款人换成妹妹。这样陈先生下次买新房子的时候，仍然能获得购买第一套房的利率和成数。 

　　业内人士点评：一般而言，变更住房借款人简称“转按”，延长原借款期限或追加贷款额度简称“加按”，变更抵押物简称“换按”。 

　　据了解，目前一些银行纷纷停止办理这些衍生房贷服务了。尤其是转按，为防止有些人利用政策漏洞，甚至在原借款人与亲属发生房屋买卖交易的情况下，转按也很难通过。不仅如此，现在各家银行都加紧了对正常房贷的审查，要求普遍比以往严格得多。现在若想利用原来的房贷衍生业务筹集资金，难度非常大。 

　　如果要想正常地申请到贷款，学历和收入证明发挥着非常重要的作用。 

　　有一个客户，丈夫是大专学历，职业是一般蓝领。但他作为主贷人申请贷款，长久得不到银行批准。而主贷人换成他的太太后，由于太太的学历是大学本科，职业是律师，很快就获批了。投资者在申请房贷的时候，要比以往更注意个人资料的细节问题。 

　　海外银行房贷方式面面观 

　　在海外，当你申请房贷的时候，最大的难题可能不是如何获得贷款，而是选择哪一种贷款服务最为合适。目前在美国、中国香港等地主要有以下几种房贷方式：固定利率贷款 

　　在贷款期限内（通常为15年、20年或30年），这种贷款的利率是固定不变的。15年期或20年期的抵押贷款与30年期抵押贷款相比利率较低，但每月的分期付款额相应较高。固定利率贷款的一个好处是，借款人可以事先知道每月的还款数额。 

　　浮动利率贷款 

　　这种贷款的利率可以上下浮动，浮动的水平取决于当时的市场条件。通常的计算方法是选择一个基准利率加上溢价。但是浮动利率大多规定一个利率上限。大多数可调利率抵押贷款为15年期或30年期。 

　　可转换利率贷款 

　　如果拿不准浮动利率和固定利率抵押贷款哪种更适合自己，则最好选择可转换利率抵押贷款。这种贷款的起始利率低于固定利率，但如果未来的利率水平不降，则业主可在第二至第五年之间将贷款转换成固定利率贷款。 

　　期末整付抵押贷款 

　　这种贷款类似于30年期抵押贷款，但第一年的利率较30年期贷款低0.25％至0.75％。然而，贷款人必须在3年、5年或7年内偿清贷款的本金。 

　　返现贷款 

　　银行可能返还客户最高可达贷款额5％的现金。选择这种贷款，如果提前还款通常会有相当严厉的罚金。 

　　累进偿付贷款这种贷款初期偿款额较低，然后按照事先规定的时限逐步增加。这种贷款的好处是客户可以申请到更大数目的贷款。在最初的几年里少付的款项，实际上是延迟到后几年支付。

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