租赁的房屋用途要小心看 不可“一房多用”

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 上海证券报 　　 2007-03-06 17:26

    李铭名下一套空置的酒店式公寓引来了一位租客，但这位租客与之前的承租人要求有所不同，他认为该套房产的交通便利性适合开设办公室，因此提出要以办公为租赁目的。同时，他要求以该处地址办理营业执照。由于李铭当初购买这套房产时，曾经确认过属于商住两用性质，因此他告知租客可以在该处进行营业执照办理。

    双方商议妥当之后，便签订了房屋租赁合同，同时在合同中约定，该房屋租赁用途为办公使用。但在租赁合同签订以后，租客去办理营业执照时却被告知，李铭的这套酒店式公寓的房屋性质是住宅，不能办理营业执照。无法办理营业执照，租客便向李铭提出，租赁合同目的无法实现，因此要求实行退租，并且要求李铭承担违约责任。

李铭觉得颇为委曲，他认为无法办理营业执照不能构成退租理由，且租赁房屋的用途并不是租赁合同的主要条款，不能据此解除租赁合同。甚至李铭还提出，即使无法办理营业执照一样可以办公；再退一步说，即使无法办公，租赁的房屋还可以居住。反正按照李铭的意思，租客退租不可行，而承担违约责任的说法更是不能接受。

律师意见：

    租赁合同中一般均有对于租赁房屋用途的约定。在本案中，租客明确向李铭提出，租赁该房屋的目的是考虑到交通便利可用于办公，同时双方也在合同当中明确约定了：房屋的租赁用途是办公。尽管租赁房屋的用途并不是租赁合同中最为人关注的条款，但是租赁用途在很大程度上确定了租赁合同的目的。

    由于不同的用途、不同的合同目的，承租人有可能选择不同地段、不同大小以及不同楼层的房屋，如果在缔约时明知无法实现自己需要的用途，承租人很有可能就选择不缔约。因此，根据《合同法》第94条规定，租客以不能实现合同目的为理由要求解除租赁合同属于正当。而笔者还需要说明一下，在住宅内未经合法登记进行办公是一种违法行为，工商行政管理部门可以依法对这种行为进行行政处罚。

    解除合同以后会涉及到一个前期投入的赔偿问题。在本案中，李铭的房产证上记载房屋性质是住宅，因此无论是李铭还是租客，都应明白该房屋不能办理营业执照、不能用以办公经营，双方对于解除合同后产生的损失均有责任，应当合理分担。

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