二手房“黑白合同”存诸多风险 为避税做不得！

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 羊城晚报　　 2007-03-21 11:55

    日 前，记者从广州市国土房管局获悉，自去年地产新政对5年内转手的二手房加收营业率后，二手房市场曾存在的报低价避税现象更为普遍。据不完全调查，广州二手房市场上约有50%的客户交易时，以“做低合同价”方式进行避税。日前，广州市房管局针对二手房交易再次作出通报，明确指出报低价避税行为违法，提醒市民不要

    为此承担风险。并对推动此行为的中介服务人员以及中介机构提出警告，情节严重者要吊销营业资格。事实上，无论对买方、卖方还是中介服务人员来说，故意报低价的“黑白合同”实际上存在着诸多买卖风险。

　卖方：或不能收足房款

　　所谓“做低合同价”，就是老百姓常说的“黑白合同”。比如一套房屋实际转让成交价格为80万元，而买卖双方私下协商签署协议后，递交给房管部门及税务机关的成交过户价只有60万元。这样，剩余20万元差价所产生的营业税、个人所得税及土地增值税等税费，就被轻易避掉。

　　但做“黑白合同”来避税也有风险。目前，由于对偷漏税的查处较为严格，广州税务部门已对某些明显报低价的二手房买卖个案有所警惕，因此，递件有可能会被多次打回。

　　就算得以成功避税，对卖方而言，也存在着或不能收足房款的危险。因为如果买卖双方当事人向房管局提交虚假成交价的买卖合同之后，就应当按照报税价格成交，由于双方在房管局备案的合同效力，优先于双方自行签订的合同，卖方则有可能不能收足房款。

　　就上述举例而言，表面上看买卖双方避掉20万元差价所产生的税费，但实际上对卖方新增了买方的诚信和违约风险，如果买方没有按期支付，甚至拖欠过户价之外的20万元，那么，卖方将会陷入尴尬境地。卖方一旦催讨不成向法院起诉，不仅会因交易行为违规而被判定为“无效合同”，而且会因存在明显的偷逃税行为而受到经济处罚，其结果将是“偷鸡不成蚀把米”。

　　买方：涉及再转手的高额税收

　　对买方而言，如果在未办理好过户手续之前卖方毁约不卖，则也可能导致买家无法购得房屋，其合同权利不能受到法律保护。如果买卖双方因此诉诸法院，法院认定买卖双方当事人故意报低成交价，违反诚实信用原则，买卖双方当事人均有过错，合同属于可撤销合同，将驳回诉讼请求。不仅如此，现在房产证上一般都标有成交价，报低价对买方尤为不利，将造成下次房屋转手时的高额差价税收。仍就上述举例而言，买方实际支付购房款80万元，而购房合同上的价格是60万元。如果买方将来转让出售，将独自为本应交易双方共同承担的20万元差价付出代价。根据政策规定，房产转让出售时，按售房收入减去购买房屋合同上所签价款的差额计征税费。

　　中介：违规吊销执照

　　“做低合同价”表面看似对房屋中介公司没有风险，但这种避税方式所产生的法律纠纷实际上也会涉及中介公司，不仅影响到二手房交易的最终成功，而且会影响中介公司的成长与发展。日前，广州市国土部门再次重申对违法中介以及经纪人的处理意见，并提出情节严重者将被吊销执照，红牌罚出中介竞争市场。

　　广州市国土房管局表示，根据《广州市房地产中介服务管理条例》第二十三条规定：房地产中介服务人员不得以个人名义接受委托，收取费用。否则，市房地产行政主管部门将对违反此项规定的中介服务人员予以警告，并可处以1万元以上3万元以下的罚款，情节严重的，吊销房地产中介服务人员职业资格证书。

文：詹青

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