二手房交易时向专业人士咨询很重要

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 金华新闻网 　　 2007-04-09 11:15

    在市民援助中心本报值班室值班6天，接待了不少市民的来电来访，其中市区一吕姓市民及其后来一些市民来电反映的二手房交易过程中碰到的一些问题，引起了记者的思考。二手房交易涉及大量法律法规，且二手房的具体情况也有很大区别。律师提醒广大市民，在二手房交易过程中，应三思而后行，最好事先向专业人士咨询，以便二手房能顺利交易。

    4月2日上午，一吕姓市民到本报市民援助中心值班室反映，她通过市区一房产中介卖掉一套房子后，自己已按照协议履行相关手续，可中介至今还拖欠其一万元押金。据吕姓市民介绍，她虽然是金华人，但一直在北京工作。前些年，她在市区买了一套房子，因为自己一直在北京上班，就决定将房子卖掉。今年1月份，她通过市区一房产中介找到了买家，三方签订了买卖协议，约定今年4月2日前付清所有房款，要求她在收到全部房款后3日内搬走房间内的个人物品，协议还约定卖家必须将原先挂靠在该商品房上的户口迁出。协议签订后，她一直配合买家及中介办理相关手续，为此还专门从北京赶回金华数次。4月1日，她把户口从该房迁出并挂靠在亲戚处，现在，她早已经办好了房产证过户、土地证过户等手续，可中介却不愿返还一万元押金。为此，记者专门与房产中介取得联系，在记者协调下，双方最终达成一致意见。

    相关报道见报后，一些市民陆续来电反映其在二手房交易中碰到的一些问题，有的涉及房屋共有人产权问题，有的涉及承租人优先购买权问题，有的还涉及户口及银行贷款问题。

    据了解，目前，二手房交易在整个商品房交易中占有较大比例，而与商品房买卖相比较，其在交易风险和复杂程度上有过之而无不及，其中产权登记、房款交割、房屋质量、交付时间等方面比较容易发生纠纷。

    据市区一陈姓律师介绍，一般而言，市民在进行二手房买卖前，最好先向相关专业人士进行详细咨询。另外，陈律师还提醒广大市民，可以从以下几个方面注意防范。首先，市民应该选择信誉较好的房产中介进行交易，这在一定程度上可以减少交易纠纷。其次，买方应对二手房本身进行核查，确定其用地性质、相关共有人、是否正在出租及其抵押情况。因为土地性质是划拨还是出让有很大区别，而房产共有和出租涉及到共有人及承租人优先购买权问题，另外，房产共有还涉及到全部共有人（如属于卖方婚后财产，夫妻双方都应签字）在房产交易时的签字问题。如果房产还在抵押当中，则需向抵押权人咨询清楚如何才能顺利交易。再次，关于定金的给付问题，买卖双方及房产中介最好能签订书面的协议。另外，关于房产的首付问题，应考虑到买房人的银行信用及公积金缴存情况，因为这涉及到其是否能顺利贷款及贷款额度的大小。同时，要明确买方应付余款的最迟支付时间及相关违约责任；明确水、电、煤、有线电视、宽带等附属设施的过户时间及此前交付的相关安装费用、物管费用承担问题；另外，应明确相关税款及可能因政策性原因产生的费用的承担问题。最后，买卖双方还应明确房产内的原有户口迁出时间。卖方在房屋出售后应当将户口从原有房屋迁出，这样买方才能将自己的户口迁入所购房屋。但在实践中，卖方往往由于种种原因拖延办理户口迁出手续，使买方的户口迟迟不能迁入，从而影响子女入学等利益的实现。买方一旦碰到这种情形，既难以要求公安机关强行将卖方户口迁出，又无法直接要求法院强行将卖方户口迁出。在此情况下，买方在签订二手房买卖合同时拟订详细的户口迁移条款就十分必要。

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