沪上办公楼租赁经验之谈

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 转载　　 2005-04-22 16:07

上海目前已成为亚洲办公楼市场中最有活力的地区。近两年来，上海办公楼供应增长迅速，空置率持续下降。市工商局公布的2004 年上海工商企业登记注册数据显示，截至去年底，全市共有各类企业535742 户，其中私营企业384927 户，同比增长31．9％；外商投资企业26657 户，同比增长10．46％。

　　在供需两旺的态势下，如何租赁到更适合的办公楼成为大家关注的一个课题。记者特采访了一些分别租赁甲级、乙级、普通办公楼的公司／企业，听他们讲自己的“租赁经”。见微知著、窥斑知豹。希望能对已在租赁、正在租赁、正想租赁的读者有些许裨益。

　某知名会计事务所

　签约跟着市场走

　看好市场发展就签3年合同，否则两年即可

　物业与开发商的配合度也要暗暗观察

　　负责事务所行政工作的徐小姐介绍，事务所近两年发展非常迅速，从最初的二百多名员工发展到现在的700名，4至5层楼面都被它们包了下来，租赁面积6000 平方米左右。当初正是考虑到公司发展势头的迅猛，所以对办公楼发展空间和每层面积非常看重，希望办公楼最好能为一个集团或大公司拥有，不愿意租赁有小业主投资的大楼，这样谈判、协调都比较方便，并且有充分的空间可以满足扩大租赁的需求。

　　当时他们通过中介获得河南南路中汇大厦（涉外甲级）的租赁信息后，派人进入到大楼里面，对办公楼资质、入驻公司、物管情况等进行了“详细考察”。徐小姐认为，承租办公楼时，签约可跟着市场趋势走，如果看好市场发展就签3年合同，否则2年即可。签合同前，自己的调查工作一定要到位，这样比较有保障。物业资质也非常重要，最好能与自己公司品牌、形象配套。另外，物业与开发商的配合度也要密切注意，两者如果分歧较大，肯定不利于承租方后续的工作。

　某知名保险经纪有限公司

　租前“楼检”莫放松

　租赁时一定要仔细检查中央空调，否则住进来之后有问题也只得忍受了

　　范先生是该知名保险经纪公司的“铁杆中层”，学历高、能力强。他们公司2001 年租赁了浦东大道某航运金融大厦（甲级）现在的办公楼面，建筑面积229平方米，每月租金3344．6 美元，物管费每月每平方米3．45 美元。当时这个地方的租赁价比附近的陆家嘴区域便宜约1／3，具有一定的价格优势。但从前年开始，该地区的租赁价开始大幅提升，价格优势正在逐步消失。他们最初合约签了两年，价格上涨之后改成一年一签。由于定位浦东的金融行业，公司如果谋求进一步的发展，也可能会去陆家嘴。

　　在办公当中，范先生他们才发现该楼中央空调通风有些不畅，这个问题单个租赁用户根本无法解决。所以，他提醒租赁者，租赁时一定要仔细检查中央空调，否则住进来之后发现问题也只得忍受了。

　某管理顾问有限公司

　公司形象最重要

　租赁办公场所，一定要符合公司的形象

　　骆小姐所在的管理顾问有限公司在紫金山大酒店（五星级）租赁了一个300平方米的办公场所，办公人员四十多人。总揽办公室业务的她坦陈，在酒店里租办公楼面，公司也是第一次。当时实地考察时，一行几人对“豪华酒店”的气派非常满意。虽然价格贵了点，0．6美元／平方米／天，但形象好、交通方便，地处世纪大道、东方路、张杨路交汇处，楼宇品质比较高档，感觉物有所值，就迅速承租下来。

　　骆小姐认为，租赁办公场所，一定要符合公司的形象。特别是与形象推广有关的行业，一定不能“低调”、马虎。其次，物业设施与服务也很重要，这些会影响以后的工作质量。

　某中日合资贸易有限公司

　长线不妨签约久

　如果打算长期投资，签约时间不妨长一些

　　徐先生所在的公司在北京西路某科技大厦，是国内第一家对外合资批发企业。作为管理部“老臣子”，谈起当时办公室的租赁情况徐先生还有些得意。公司成立之前，派员工四处找寻房源，主要考虑因素是交通必须方便，地点框定在市中心，以便大家上班。由于进来得比较早，租赁价格挺便宜，一千多平方米的租赁面积，2．5元／平方米／天（包含物管费），而且还能有七八个停车位。现在进来的公司已基本没有可租车位。

　　徐先生认为自己公司的租赁年限很合理，采取3＋2年的模式：前三年租金维持不变，后两年租金增加5％。当然，他也承认，一分钱一分货，大厦也存在吃饭难、饮水机维修不及时、空调不畅等问题，但看在价格便宜的面子上，这些都可以容忍。徐先生提醒后续租赁者，如果打算长期投资，签约时间不妨长一些。

　某咨询顾问有限公司

　租金为我最看重

　小公司经营风险比较大，最看重的应是价格，交通并非最重要

　　作为复旦经济系硕士毕业的高材生，薛先生后毕业即创业，开办了一家咨询顾问公司。后因为要在母校继续攻读博士，去年就在复旦附近刚竣工的平盛大厦租赁了办公场所，工作、读书两不误。他说，毗邻高校，人文环境好，查资料方便，而且租金也不高，80平方米，月租金只要4000 元，物管费8元／平方米／月。

　　薛先生所租公司楼层属于一个温州小业主。当时小业主感觉房产形势好，认为要涨，所以只“答应”签一年；而薛先生恰恰相反，感觉房产不可能一直高位运行，再加上附近正在建三幢办公楼，所以预计办公楼租金会跌，也只“愿意”签一年，所以双方一拍即合，签了一年的短期合同。

　　由于经历过创业之痛，并正在经历竞争的残酷，薛先生认为，小公司经营风险比较大，最看重的应是价格，交通并非最重要，而且搬家时一定要方便才好。

　某信息技术有限公司

　规范操作别大意

　租赁办公楼，环境很重要，价格当然也是重要的考虑因素

　　何先生一年前出资创办了一家信息技术有限公司，当时租房子没想通过中介，而是划定区域之后，一个一个去找。他当时打算在中山北路、镇坪路附近租房子，但300平方米左右的房子面积不尴不尬，很难找到合适的。后来到常德路这幢13层小楼时，感觉面积比较合适，再加上这里一梯一户，形象还可以，所以就定了下来。

　　目前，何先生的公司租赁面积260平方米，员工三十余人，2．5元／平方米／天（包括物管费），出租方是一对东北夫妇。这幢13层小楼由于只有几个楼面有产权证，而且有证的话也要好几户人家合用。刚开始这对东北夫妇收到租金后既不给发票，也没给收据，何先生个性随和，对此也不大在意，后来朋友提醒他这样操作，万一发生纠纷，他的权利无法保障，他才要求对方按规程操作。

　　何先生认为，租赁办公楼，环境很重要，价格当然也是重要的考虑因素。他表示，随着公司规模的扩大，以后会考虑到浦东发展，也可能会把整个公司搬过去，那里才是公司的核心地块。

　某燃料销售有限公司

　适合的是最好的

　看菜吃饭，量体裁衣，小公司租赁最重要的是实惠

　　安先生在燃料有限公司负责财务和人事工作。他介绍，自己公司只有二十余人，规模较小，租赁面积70至80平方米，3000 元／月。3个月前通过一家客户单位联系了这幢企业办公房。当时之所以签约这个办公房主要看中两点：一是价格便宜，二是停车位比较多。安先生所在公司对办公楼市场持保留态度，签约只签了两年，如果公司经营顺利，就继续租赁，经营不好就终止合约。就算这个地方租价过两年会上涨，大不了再换个便宜点的地方。

　　他表示，看菜吃饭，量体裁衣，小公司租赁最重要的是实惠。价格肯定放在第一位考虑。安先生表示，如果出租方是小业主，他们一般不愿开发票，这样租价还可以压得更低，不过这样操作虽然省点钱，但明显违规。

　某小型加工代理公司

　非居转让税费高

　今后转让，非居住房税费要高

　　当记者在售楼现场遇到刘先生时，他正在金桥商务公寓购置一套60平方米左右的房子。他说自己公司只有三四个人，现在既要租住房，又要租办公室，不太划算。买这么一套的商住两用公寓，每平方米单价也只比周边住宅贵两三千元，可以接受。以后公司规模扩大，换到新的办公场所，会把它卖掉或出租。不过，买下来也有风险。因为今后转让，非居住房税费要高。因此投资前要仔细考虑。

　　业内预计，2005 年本市办公楼市场，从供应角度看，受土地供应的制约，将基本保持在2004 年水平；从需求角度看，受宏观经济发展刺激，需求仍将进一步增长。

　　从调查中我们不难发现，不同公司承租不同的办公楼，看重和看轻的必然有所不同。租赁甲级办公楼的大多是世界500强公司或国内大公司，他们租赁前一般都经过详细的市场调查，从办公楼资质、业主与入驻公司条件、物管水准、交通便利和环境配套等有着高标准、严要求，希望各方面都能与公司的品牌与形象吻合。由于大都看好自己公司的发展前途，因此租赁价格并非是首先考虑的因素。

　　对租赁乙级办公楼的中型企业来说，交通便利、价格合理和停车位数量等被排在前列。而一些已创或草创的小公司，租赁时候价格选择最低几乎已成定律，为此甚至放弃自己权益，不要业主的发票。在便宜的大前提下，再考虑交通便捷、环境设施等因素。他们对物业服务的质量不甚挑剔，有时可以睁一只眼闭一只眼。

　　而对正在租赁、正想租赁办公楼的公司而言，详细的市场调查、合适的签约时间、配套的物业服务设施等问题，望能引起足够的重视，以防范可能发生的冲突或者不愉快，做一个事先诸葛亮。

• 【 打印 】　【 关闭 】
• 免责声明：
  本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
  如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
  豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097