转让房产开征个人所得税法律纠纷与应对建议

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 卫新博客　　 2007-06-05 10:12

 8月1日之前，上海的各大房地产交易中心人满为患。为了规避8月1日开征的个人所得税，提前交易的房屋售房者、购房者把交易中心挤得水泄不通。但是仅仅4天是无法消化已经达成购房意向但还未办理产权过户的人群的，可以预见，8月1日之后，由此产生的法律纠纷可能爆发。

这类纠纷的主要类型有三种：

1、个人所得税政策施行之前，买卖双方达成了房屋买卖合同，然而，突然开征的个人所得税政策让售房者的预期利益产生大幅度的缩水，因而出现售房者要求购房者承担或者分担所得税的情况，双方如果无法达成一致，必然导致纠纷。

应对：双方当事人应当先行协商，无法协商一致的，购买方可以采取诉讼方式要求出售方承担个人所得税，继续履行合同。

2、还有一类情况是，售房者已经接受了承担个人所得税的现实，但购房者因为频出的宏观调控政策而对未来房价出现悲观预期，转而违约不愿继续购房。预计上述纠纷在8月1日之后也将大规模出现。

应对：个人所得税的出台并非不可抗力。双方当事人应当先协商，无法协商一致的，守约方可以提起诉讼，要求违约方承担违约责任。

3、因为之前有些区县的二手房交易存在缺陷以及一些当事人自己的疏忽，部分二手房或者权益转让的案件，当事人并没有上手的购房发票，这给再次卖出所得税的计算造成障碍，售房者可能出现不合理的高额税赋。因此为补开发票产生的纠纷也将出现。

应对：未拿到发票的当事人应及时与原售房人取得联系，要求对方补开发票，以维护自身的合法权益，若原售房人不愿补交税款，补开发票的，当事人可以向税务部门举报或提起诉讼要求原售房人履行义务。

 

 

实际执行与应对：

1、信息联网问题。文件中对减免个人所得税有两类情况：（1）对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；（2）对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。那么，房地局的房屋登记信息系统是否和税务局是关键。而且，全国各地房地登记信息系统的共享也至关重要，否则，一个人在全国各个城市都拥有一套住房，他向税务部门申报出售的是唯一一套住房，将无法查询。我国幅员辽阔，很多地方的房屋登记都还未电子化，更别提数据共享了，这确实是一个问题。此外，若一人售房后一年内在外地购买一套新房，因为两地相隔遥远，信息无法共享，也可能出现售房者伪造文件逃避税费的情况。

2、税务局是否会对装修进行实地评估。因为文件中同意装修计入合理费用予以抵扣，可以预见的每个房屋在纳税申报时都会要求抵扣装修费，而且都会达到房价10%的上限，按照有关部门的说法，装修费以发票为准，装修发票高于房价10%的，按房价的10%计价。那么装修费发票其实就很容易成为售房者逃避税费的工具，也许都会出现毛胚房出售提供装修发票的情况。而税务机关去房屋实地验看是解决这一问题的理想方案，但这又将消耗税务机关相当的人力物力，因此有一定的操作困难。

3、营业税与个税的矛盾问题。个人所得税是按照个人所得征税，但5年之内的营业税是无论是否赢利，均要按照5.55%征税。在个人所得税出台前，因为不征个税，营业税还能让人接受，但个税出台后，仍然不论是否赢利，均要征收营业税，显得十分牵强，有税赋过重之嫌。

4、银行利息对帐问题。文件中同意按揭利息计入合理费用予以抵扣，因此那些正在按揭的客户应当妥善保管自己的银行对帐单，但对于按揭几年后已经一次性还清的客户来说就有些麻烦，因为贷款还清后其与银行的关系其实已经消灭，此时再要求银行出具之前按揭的利息证明存在一定难度，可能会碰钉子。笔者建议各大商业银行为了方便消费者起见，设立专人专柜为要求出具按揭利息证明的客户提供服务，以协助售房者维护自己合法权益。

 

建议：

1、消费者冷静对待，摆正心态，不要因此出现恐慌。妥善保管好自己的各种购房凭证，及装修、贷款的有关资料，售房时请专业人士对有关税收进行核算，明确各类成本，不盲目买卖。

2、有关房地登记、税务部门予以协作，信息共享，简便程序，方便消费者交税，保证正常房地产交易的顺畅，不应人为制造障碍。

3、其他装修公司、商业银行，应规范自己的行为，设立专人专柜，按消费者的要求提供发票及有关凭证，协助客户维权。

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