“以租养房”投资全攻略

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 现代快报　　 2007-07-11 08:44

   随着对房地产领域投资意识的加强，许多人都将赚钱的目光转移到了“以租养房”的方式上。聪明的消费者自会比较，家中的积蓄存入银行，利息收益较低；假如用它来投资物业后又将其出租，以现在市场上的租金水平来计算，后者的收益率肯定要高于银行存款的利率，而且，这种租金收益也相对稳定。

    投资策略

    对普通老百姓而言，房产投资肯定是一个重大的投资行为。既然是家庭重大投资，理所当然就应该慎重考虑投资的收益。目前计算以租养房投资收益的方法有以下两种：

    1.投资回报率分析公式：（税后月均租金-物业管理费）×12/购买房屋单价。此方法是目前房地产投资中最常用的。此方法考虑了租金、房价及两者的相对关系，套用在股市投资上可类比为市盈率，是选择“绩优房产”的简捷方法。但它又有弊端，没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

    2.投资回收时间分析公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）/（税后月租金-按揭月供款）×12。

    这种方法类似于股市投资分析中的K线图分析。考虑了租金、价格、前期的主要投入因素，但未考虑前期的其他投入、资金的时间价值因素，可用于简略估算资金回收期的长短，但不能解决多套投资的收益分析。这种方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但也有其片面性，并不是最理想的投资分析工具。

    友情提醒

    “以租养房”，已经成为众多人轻松买房的一条捷径。不过，这不是个简单的过程，这里面的账要仔细算清楚，除了每月固定要支付的物业管理费之外，还有银行贷款利息。既然是投资就会有风险，投资房产的风险就是新购房出租会有一个“滞留期”，即在正式租出去之前，会有一段时间房子是空置的。即使已经出租的房子也可能会中途“断档”，这就需要你周密考虑如何度过这样的“风险期”。

    随着申请住房按揭贷款门槛的一降再降，不少投资者都会产生冲动想“以租养房”，做长线投资，但基于对市场分析不全面，最终房子租不出去，导致了以租养房的失败。所以，投资者在瞄准“以租养房”的投资模式时，应对自己的还贷能力慎重考虑。

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