如何购买称心如意的二手房?

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 南国都市报 　　 2007-07-26 09:40

目前，海口市二手房源充足。但是二手房质量参差不齐，稍不注意就容易买到质量不好，或者是位置不佳的二手房。怎样才能够买到称心如意的二手房？业内人士通过本报，教给大家几招买房的方法。

■第一招：找一家正规的房产中介公司

购买二手房的第一步是要找一家信誉好的中介公司。而选择房产中介的时候一定要认清，该公司是否拥有房地产经纪机构资格证、有没有工商营业执照。在选择中介公司的时候也可以多走几家，看一看，做做对比，最好能够选择拥有银行监管帐户的房产中介公司。

■第二招：根据经济实力确定购房目标

不少消费者都是看“钱包”买房，很多人的想法是自己有多少钱就买什么房。不同户型的房产在质量、价格、环境等方面的差距很大。当购买房产的金钱数额与房市上某部分房产的价格持平，那么购房者最好就选择这样的房产。不要抱着小投资买大房的思想，因为这样的“大房”往往在某些方面存在瑕疵。

■第三招：选择的房产要注意地理位置正确选择购房目标位置

对自住的买房者来说，房产的位置选择一定要结合家庭成员的主要需求。主要劳动力在哪个方位上班、交通是否便利、小孩上学和家人的生活在哪个方位更加方便，自用房的一大特征就是以家庭成员的生活便利为中心。否则，房子可能很好，但自己的生活却很糟糕。自住房产还要注意，小区的环境，和政府所提出的城建计划，以免被卖房方欺骗，买到环境恶劣或是即将拆除的房产。

投资型买房者来说，房产的位置选择一定要结合物业及周边的从业人员情况，物业的租赁情况或转售行情情况，来决定。眼光应该长远，房子的位置尽量要适合环境的发展。对于投资者来说，房产的回报率也需进行计算，要做到高投入高回报。

■第四招：检查房产是否存在质量问题

业内人士认为，买房的时候，看房最重要。如果看房的时候粗心、毛躁，就极有可能留下后患，给居住者带来无尽麻烦。

首先要仔细检查房屋质量。检查房屋质量可以通过四个方面来：一是，门窗的密实度是否合适，开启关闭是否顺畅。二是，检查墙面是否平整，不能有很明显的起伏；地面应光洁，不能起砂；门框、窗框边缘等易受撞击处是否密实，不应有缝隙。三是，仔细看看，卫生间和厨房的地面是否做过找坡处理。找坡处理主要是为了自然排水，但是这个坡决不能往门口倾斜，如果坡面朝向门口，水就很容易从卫生间和厨房流出。再看看卫生间和厨房的墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。四是，检查室内是否有别的管线穿过。房间的管线过多，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。

其次是要看房子的户型结构。房型设计是否紧凑，是否存在大面积的浪费，所有房间的采光、视野如何。这些问题与房子的居住质量息息相关。如果购买的是装修房，看房的时候还要仔细观察房间的各个细节部位。观察地板、门窗、橱柜等是否变形，观察天再次要看房子所处小区的物业管理情况。在看房的时候，要向先期入住的业主了解住房配套的物业管理状况。还要仔细审查物业管理公约的内容，了解物业管理的范围及收费标准。这些都是物业方面容易发生纠纷的细节。

如果小区成立有物业管理委员会，在看房的时候还要了解物业管理委员会的成立和职权行使情况。在统一管理的小区里面，物业管理委员会代表了小区住户的真正利益。对于自住型的购房者，物业服务的质量也会直接关系到日后居住的质量。

二手房买卖双方信息不对等，买方该怎样了解需要的信息？

买个放心二手房其实并不难

在房产销售的过程中常常会出现一个问题，那就是买卖双方信息不对等，值得参考的信息偏少。买方往往难以知道自己要买的房子年龄如何，是否存在隐含的质量问题；而卖方却常常不能肯定自己所托付的房产公司实力如何，会不会出现卷款出逃的情况。该怎样解决这些问题呢？

买方如何了解房产信息

买房最想知道的信息就是所要购买的房产质量、小区环境等在房产过户后能直接影响到业主生活质量的信息。如何了解这些信息？业内人士告诉记者，可以从四个方面解决。

一，找专业的、信誉良好的、在专业领域内偏向为买方服务的房产中介帮助自己了解房子的具体信息。由于不动产的质量检测是一个专业性极强的领域，一般的房产购买者是不会具备这些知识的，所以请房产中介的专业验房师、经纪人来帮助了解房屋的信息是个很不错的选择。

二，在看完房产之后，购买方不必立即做出选择。可再次返回房产所在地，去咨询物业管理公司及小区住户。房屋的使用状况、房产是否多次转卖等问题其实都可从小区物业管理方得到答案。房产的结构是否合理，采光、通风等问题都可以从户型相同的邻居那里得到答案。而且，在不同的时段看房，还能见到小区环境的真实一面。

三，还可以到房管局、规划局等国家部门查询产权情况和规划情况。只要房产是正规的合法房产，都会拥有国家发出的产权证明。而发出了产权证明的房子基本都能够在相关的职能部门查询到房子的数据。实际大小、房产原结构、房子的修建年代等等。

四，在交易之前可以在互联网上找到地理位置、建设大小、户型设计相同或相似的房产的销售价格作参照。

卖方如何了解卖房信息

人们在提到信息不对等的时候，往往会把房产出售方排除。其实，这也是一种偏见。诚然，房产出售方在房产信息方面掌握的比中介和买方充足。但是房屋出售方却无法作到完全了解中介。对于房产出售方来说，不了解房产中介公司的结构和运营模式，就很难获得相关信息。 花板、墙壁是否有渗水的痕迹等。
业内人士认为，作为卖方担心的有两点：一是房款的安全性；二是房产出手过慢。如何得到房产的销售信息？可以针对这两点逐一解决。

目前，海口绝大多数房产中介公司都是代收房款，存在中介挪款、卷款的风险。如何了解信息，其根本的办法就是，直接参与到房产销售中。

中介公司会带有意向的顾客前去看房，所以不能避开房东。因此，房东可以直接参与销售，只要按照房产中介的步骤进行，不与购房者私下交易就可。其实这种和购房者直接碰面的方式更能够保证交易公平。

很多房东卖房是为了改变资金的使用方向，所以对时间的要求就比较严格。但海口的许多中介公司为了多赚差价，喜欢在业主的委托价格上加价出卖，而因为销售价格过高，房产的销售时间也延长很多。解决这一问题的办法是，房主可以时常通过电话和互联网等手段，查询自己委托的房产销售价格，如果遇到加价的情况，房东可要求房产中介调整价格。

与银行建立交易结算资金帐户的房产中介海口仅有一家

甩掉“吃差价”才是中介发展路

2007年1月，建设部和中国人民银行联合下发 《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金帐户管理有关问题的通知》，要求房产中介方在银行建立结算资金监管帐户，用来制止房产中介方在销售房子的时候出现 “吃差价”的问题。记者调查了解，目前在海口地区仅仅有一家房产中介公司与银行建立了结算资金监管帐户。

银行表示：

银行与地产公司开展监管业务

由于部分从事房产经纪的业内人士认为，海口目前不具备开展交易结算资金帐户的条件。为此记者采访了海南各大银行后发现，各大银行都已经了解了建设部和人民银行联合下发的通知内容，多数银行已经做好开展此业务的准备，但是前来咨询和洽谈此业务的房产公司寥寥。记者在工商银行了解到，目前，在海口市区已经有一家房产经纪公司与该银行签定了协议，开设了 “房地产经纪管理规范交易结算资金帐户”。银行已经开始监管签约公司的房产交易资金。

银行的工作人员告诉记者，这份合同是今年7月份与海南执信房地产经纪服务有限公司签定的。目的是用来监管该公司的房产交易资金，以禁止房产销售中的不规范手段。签定该协议的时候，银行和该公司经历了约一个月的谈判，详细的制定了结算业务的开展流程。特别是在开设买方子帐户后，对这类子帐户的单独管理、独立核算以及在托管期间产生的利息如何结算等问题上，银行方面和房产中介公司反复磋商了多次。
由于开展 “建立交易结算资金帐户”的业务在海南来说尚是首次，所以工商银行在与地产中介公司的谈判中遇到了很多的问题。为了解决这些问题，工商银行和地产中介公司参考了北京和上海的模式。

中介声明：

让银行监管资金表明诚信为本

记者随后来到了海南执信房地产经纪服务有限公司。该公司的总经理蔡仁琦告诉记者，之所以要主动建立“交易结算资金帐户”来让银行监管交易资金的流动，就是为了证明执信公司是一家干净的中介公司。蔡仁琦总经理说，之前，由于海口的房地产市场混乱，中介公司的经营行为往往受到人们的质疑。而很多中介公司仍然把 “吃差价”看作是房产中介的唯一活路，这种行为无疑是在杀鸡取卵。

蔡总认为，2007年1月，建设部和人民银行的联合通知出台了，目的是引导房产中介公司规范化，减少中介吃差价的情况。但从另一个方面看，这是因为房产中介市场过于混乱，人们对中介公司普遍缺乏认同感和信任感，房产中介公司变成了 “过街老鼠”。

执信房地产公司主动与中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部合作建立了 “交易结算资金帐户”就是为了表明中介行业中还是有正规中介的。公司的总经理蔡仁琦谦虚的说，海口房地产市场上有不少工司都有实力与银行开展 “结算资金监管帐户”的业务，执信公司只是提前了一步而已。

让二手房交易透明化中介活路会越走越宽

为了解正规的房产中介公司是怎样运做的，如何才能作到二手房交易透明化。记者目击了海南第一个与银行建立了 “交易结算资金帐户”，房产交易资金受银行全面监管的房产中介公司的工作流程。

房产出售方：

出售房产的房主首先会在执信房地产经纪服务有限公司的工作人员那里填写一份 《房源登记表》。然后，公司的经纪人会和房主一同查看登记出售的房产，并逐一落实 《房源登记表》上所登记的房子结构和情况。在勘察完房间之后，经纪人会结合房子的实际情况与市场行情同房产的出售方确定房子的出售价格，并与房东约定好看房的方式。在看房的约定方式确定之后，经纪人会开始寻找有意向的买房者。

房产购买方：

房产的购买方会与中介公司的经纪人签定一份 《客户需求表》。然后，经纪人会帮助购房者找到他们所中意的房产，并带领客户看房。当客户看到满意的房产之后，需要填写一份《看房确认书》。在客户与公司达成成交意向之后，经纪人会让购房者支付定金，并签定房产认购书。

房产中介方：

在购房方签定了购房意向书之后，中介方会询问买卖双方的空闲时间，在买卖双方时间不冲突的情况下，中介公司会将买卖双方一同约来公司签定合同。买卖双方见面之后，中介方会让房产出售方和房产购买方相互确认对方身份，消除疑惑。然后双方签定房产交易合同。

帐户监管银行：

在买卖双方签定了房产交易合同之后，房产购买方会把购买房产的费用支付到银行监管帐户。房产中介方开始替客户办理房产过户手续，领取新的产权证。在买卖双方进行物业交割之后，卖方持中介方和买方出具的《存量房交易结算资金支取凭证》到银行办理相关手续，银行在与中介方证实房产交割后，才向卖房方支付卖房款。

记者发现，二手房交易的过程中，整个中介公司没有接触过任何购房款项。买卖双方是在房产交易之后才向中介公司支付代理费用。

 

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